必要な対応	利用する制度
自宅の管理・売却	家族信託
信託した金銭の管理	家族信託
施設入所契約	任意後見
介護サービス契約	任意後見
行政手続	任意後見
死亡後の信託財産の承継	家族信託
葬儀・納骨・遺品整理	別途、死後事務委任契約
信託していない財産の相続	遺言・遺産分割

　「選び方の簡易判定表」

相談者の希望	向いている方法
信頼する人に生活全般を支援してほしい	任意後見
認知症後もアパート経営を続けたい	家族信託
自宅を将来売却できるようにしたい	家族信託を中心に検討
施設入所契約を任せたい	任意後見
財産の承継先を二世代先まで決めたい	家族信託を検討
悪質商法による契約を取り消したい	任意後見・家族信託では不足。法定後見を検討
身寄りがなく、生活・財産全般が心配	任意後見＋見守り＋死後事務
不動産も生活面も両方心配	任意後見＋家族信託

そのうえで、ご家庭ごとの事情に合わせた相続安心設計書（ロードマップ）を作成し、

遺言・家族信託・不動産対策・生前整理などを比較しながら、

“もめない相続”への道筋を一緒に考えていきます。

「何から手をつければいいのか分からない…」という方こそ、大歓迎です。

まずは相続健康診断（有料）で、安心の第一歩を踏み出しましょう。

「山形の相続の失敗例」

① 名義変更していない実家、売れると思っていませんか
→ 相続人が増える前に整理できます

② 遠方の空き家、気づいた時には近隣トラブル
→ 管理方法を整えるだけで負担は減らせます

③ 認知症後は、不動産が動かなくなることがあります
→ 元気なうちの準備で選択肢が変わります

④ 兄弟共有にした家、誰も決められない状態に
→ 分け方を見える化すると話し合いは進みます

⑤ 固定資産税評価＝売値ではありません
→ 山形の実勢相場で判断が変わります

⑥ 農地付き住宅、普通に売っても反応がない理由
→ 地域特化の見せ方で動き出します

⑦ 相続登記、まだ大丈夫と思っていませんか
→ 放置すると次の世代が困ります

⑧ 口座凍結、突然の現実に戸惑う家族
→ 事前の整理で慌てない相続へ

⑨ 解体予定だった古民家、実は需要があるかも
→ 活用視点で損失を防げます

⑩ 「田舎だから揉めない」その思い込み
→ 第三者が入るだけで空気は変わります

「似た状況の方は、初回相談で全体像を整理できます」

　空き家対策の必要性

・名義変更を放置すると

　相続人が増え、売却や活用の話し合いが難しくなることがあります。

・空き家は時間とともに価値が下がる

　老朽化や管理不足により、将来の解体費用が増える可能性があります。

・法律上の義務が増えている

　相続登記の義務化など、放置できないルールが始まっています。

・解体だけが選択肢ではありません

　リフォームや移住活用、補助金など別の方法が見つかる場合もあります。

・早めの整理で選択肢が広がる

　元気なうち・相続直後の相談が一番動きやすいタイミングです。

・何から始めればいいか分からない方へ

　山形の相続・不動産に詳しい専門家が、状況整理からサポートします。

▶ まずはお気軽にご相談ください。

　現状を一緒に整理するところから始められます。

空き家に関しての問題

空き家問題は「建物の問題」だけではない

空き家は、屋根や壁の劣化だけでなく、

法的・人間関係・お金・地域・時間が絡む「総合問題」です。

【1】現場の損得・流通

1. 放置＝「売れない家」になる速度が早い・雨漏り

→躯体劣化

→リフォーム費が跳ねる

→買い手が消える（価格を下げても動かない）

2. 「見た目の荒れ」は周辺相場に連鎖する

・草木・ゴミ・外壁の傷みは近隣の印象を落とし、周辺の成約単価にも影響

3. 管理不足は“取引の説明コスト”が爆増

・境界不明、残置物、シロアリ、設備不良、近隣苦情

…説明事項が増え、仲介が敬遠しがち

4. 田舎特有の論点：冬が致命傷になりやすい（山形）

・積雪で屋根・雨樋・カーポート・塀が傷む

・凍結で配管が割れやすい（春に発覚して修繕が高くつく）

5. 実務アドバイス（最短で効く順）

・換気（湿気）／通水（凍結・封水）／除草（苦情）／外周点検（破損）／ポスト整理（防犯）

【2】責任・紛争・事故

1. 放置で一番怖いのは「事故責任が発生した瞬間」

・倒木・落雪・外壁落下・ブロック塀倒壊・不審火・侵入者の事故など

・“知らなかった”は通りにくく、管理義務が争点になる

2. 相続人間で揉めやすい典型パターン

・誰が管理費を出すか（立替→精算で揉める）

・売る／残す／貸すの意思決定が一致せず塩漬け

3. 近隣トラブルは「感情→法的紛争」へ進みやすい

・苦情の蓄積は、差止め

・損害賠償・行政介入の引き金になる

4. 実務アドバイス（紛争予防）

・管理の役割分担を書面化（誰が・いつ・何を・費用は）

・写真と点検記録を残す（後日の責任追及に強い）

・危険箇所（塀・屋根・樹木）だけは早期に対策

【3】名義・手続・行政対応

1. 空き家管理は「物理」と同じくらい「名義」が本体

・相続未了、未登記、共有のまま放置

＝売却・解体・賃貸が止まる

2. 行政の手続は“順番”で詰む

・解体、補助金、利活用、各種届出

…先に工事すると補助対象外などが起きやすい

3. 将来の選択肢を確保するのが管理の目的

・いま売らないなら「売れる状態に保つ」

・貸さないなら「貸せる状態に保つ」

4. 実務アドバイス（手続の芯）

・権利関係の棚卸し（相続人・持分・登記）

・意思決定の取り方（共有なら合意形成の設計）

・行政窓口へ事前相談（要件確認→書面で残す）

【4】現実に起きること

1. 「見回りしてます」は防犯の免罪符にならない

・侵入・不審火が起きたとき、問われるのは“合理的な管理をしていたか”

・鍵・窓・可燃物・郵便物・近隣連絡体制がないと弱い

2. “遠方の家族の善意”が一番こじらせる

・「いつか使う」「思い出が…」で意思決定が止まり、劣化だけ進む

・結果として「売れない・貸せない・危ない」になり、家族関係が傷む

3. 解体は万能じゃない（むしろ詰むこともある）

・解体後に固定資産税が上がるケースがある／売却戦略が崩れる

・境界未確定のまま更地にすると、隣地との争いが表面化しやすい

4. “残置物”は感情問題ではなく法律・費用問題

・捨てられない物があるほど、管理・売却・賃貸の障害になる

・勝手に処分して揉める火種にもなる（相続人間）

5. 「補助金が出るまで待つ」が損になることがある

・待っている間に傷み、結局工事費が膨らむ・補助金は要件

・予算・時期で動くので、当てにしすぎると逆効果

ついにブログ総数3700件突破！

・引出しの多さが自慢です。

・項目はアイウエオ順に並べていますので、

日付を参照にサイドマップからご覧ください。

先週のブログ

当事務所が選ばれる理由

1. 相続・不動産に特化した専門事務所

2. 不動産評価に強い（路線価・実勢価格）

3. 司法書士・税理士と連携したワンストップ対応

4. 山形の相続事情に精通

5. 遠方の相続人もオンラインで完結

＊山形の空き家管理を丸山事務所に任せるメリット

・2026年において、日本における65歳以上の人口は約35.3%（1/3）になると、予測されています。

　・また、同年には認知症患者数が約700万人（1/5）に達すると推計されています。

初回相談は無料です。

　　080‐4514‐5890

アマゾンのキンドル版にて

＊「知らないと損する！相続のプロが教える193の事例と対策」

＊「節税、贈与、遺言の基本と実践！60歳からの相続対策ガイド」

（両著ともA4判400枚弱で、大きめのフォントで読みやすくなっています。）

　・キンドルにて販売しております。

「“どこに相談したらいいのか分からない”というお客様は、まず当事務所へ」

ワンストップで対応できます。

・「銀行で無理と言われた…」それでも解決できる道があります。
・相続には、不動産や権利関係が絡み、金融機関や専門家でも対応できないケースがあります。
・そんな時こそ、不動産に強い行政書士が、最後まで伴走します。

相続（不動産）は、どこに頼むかではなく、誰に頼むかです。

＊オールインワンの

「行政書士丸山事務所」

初回相談は無料です。

　　080‐4514‐5890

相続不動産売却にかかる

「専門性の高さ」と「経験値」

「問題が起きる前」

に、専門家の知恵を活用しましょう。

行政書士（不動産コンサル）が、スムーズな相続手続きをサポートします。

　＊不動産は結局、どの会社でなく誰に相談するかです。

＊いろんな対策には不動産の知識と経験が欠かせません。

＊山形市出身で住宅・不動産営業30年超の行政書士（公認不動産コンサルティングマスター（７）

が、あなたの相談に無料でお答えします。　　　　　　　

・問題が起きてからでは、遅すぎます。

・相続が「ワンストップサービス」対応できます。

・費用対効果を考えてみましょう。

土地探しを始める前に押さえておくべき基礎知識は次の3つです：

1.土地探しの期限:　（宅建士に）

　目標に合わせて期限を設定しましょう。

一般的には3カ月から1年程度かかります。

2.土地購入の予算:　（FPに）

　自身の経済状況や今後の収支を考慮して、予算を確認し、ローンや諸費用も考慮します。

3.土地の希望条件:　

（不動産会社社などに）形や大きさ、価格、立地条件などを明確にして効果的な土地探しを行います。

　これらの基礎知識を把握すれば、理想の土地を効率的に見つけられます。

　　リンク先

・「山形県行政書士会」

・「山形市役所」

・「山形県庁」

・「天童市役所」（わが家のエンディングノート）

＊役立ち情報満載のサイドマップ（ページ一番下）

　ブログをぜひご覧ください。

「3700件」以上ののミニ知識が載ってます。

初回は無料です。

080-4514‐5890までどうぞ！

行政書士法第28条: 守秘義務

　第28条行政書士は、その職務を行うに当たり、又はその職務に関し知り得た事実で、特に秘密にすべき事実については、これを漏らしてはならない。

　　　（中略）

　この守秘義務は、行政書士の任期を終えた後も適用する。

　この条文は、行政書士が職務を遂行する過程で知り得た秘密情報に関して、その情報を漏らしてはならないと明記しています。

　守秘義務は、職務中だけでなく、行政書士の任期が終了した後も適用されることが強調されています。

「取得済資格」

1.公認不動産コンサルティング　　

　　　マスター　(７)15043号

2.相続対策専門士

　　　第015043号

3.行政書士（山形県会員）

　　　第02073049号

4.宅建士

　　　山形 2478号

5.賃貸不動産経営管理士　　

6.土地活用プランナー

7.測量士補

8.二級FP技能士

9.空き家相談専門士

10.福祉住環境

　　コーディネーター二級

11.貸金業務取扱主任者

他多数

　以下のポイントを押さえて、悪徳営業マンを見分けましょう。

１．資産価値の確認:

　立地適正化計画を確認し、価値が下がる「居住誘導区域外」の物件を避ける。

２．ハザードマップで自然災害リスクを確認。

３．建物のチェック:

築年数による価値の変動を理解し、築5年以降の価格変動に注意。

耐震基準（1981年以降）や住宅の性能保証（10年保証）を確認。

４．マンションの確認:

長期修繕計画書や管理組合の運営状況を確認。

「悪徳営業マンの特徴」

契約を急かす。
都合の悪い情報を隠す。
なれなれしい態度や不明確な肩書きを使用。

「対処法」

物件について納得がいくまで質問する。
安易に契約せず、信頼できる第三者の意見を取り入れる。

・ブログは大きく、相続、不動産、法律その他に分けてます。　

・ブログ一覧は、事例のページにもあります。

・ブログは、一番下のサイトマップからも見られます。