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不動産の時価に関する3つの要素

不動産の時価に関する3つの要素

  • 相続税評価額(約80%)

 不動産が相続される際、評価される金額。通常、実際の時価よりも低い約80%の評価が行われる。

  • 固定資産税評価額(約70%)

 固定資産税に基づく評価額。相続税評価額よりも低い約70%の評価がされる。

  • 実際の時価

 不動産の現実の売買価格。通常は相続税評価額や固定資産税評価額よりも高い。

 

 3種類の時価の関係

  実際の時価> 相続税評価額(約80%) > 固定資産税評価額(約70%)

 

 計算方法の例

 

 固定資産税評価額から実際の時価を算出する場合

 固定資産税評価額が5000万円の場合、実際の時価は約7142万円(5000万 ÷ 70 × 100)。

 

 相続税評価額から実際の時価を算出する場合

 相続税評価額が5000万円の場合、実際の時価は約5714万円(5000万 ÷ 80 × 100)。

 

遺留分の計算と実際の時価

 遺留分計算においての評価額

 遺留分の計算においては、相続税評価額ではなく、実際の時価が使用される。

 遺留分を相続人が最低限保障される金額と考慮するため、時価が重要。

 

「アパート買うと相続税対策」の理屈

 不動産業者の提案理屈:

 土地を1億円で購入しアパートを建てる。

 土地の評価額は約80%の8000万円。

 アパート建設後の土地評価は約20%引きの6400万円。

 特例活用で評価額が3200万円まで下がり相続税軽減。

 

注意点:

 相続税対策だけでなく、アパート経営の運営も考慮が必要。