築年数による土地価格の評価差や、使用貸借地における評価

　相続税評価および不動産鑑定評価基準において、築年数による土地価格の評価差や、使用貸借地における評価についてです。

• 築年による評価差相続税評価

土地価格：

　地上建物の築年による評価差はなく、賃貸割合を考慮することで結果が異なる可能性がある。

• 不動産鑑定評価基準

築浅アパート：

　収益物件として活用されているため、主に収益還元法に基づいて市場価格が決定され、土地と建物が一体として価格が認識される。

古アパート：

　取壊最有効の観点から、立退料や取壊費用を考慮して評価される。

• 使用貸借地の評価相続税評価

使用貸借地：

　土地の使用貸借があった場合、使用権の価額は零とされ、相続開始時には土地を自用地として評価され、土地使用権に対する減価は行われない。

• 遺産分割実務

使用貸借における経済価値：

　使用貸借による土地使用権は市場性がなく、経済価値を見い出し難いため、実務上では特殊な場面での配慮が必要。

使用借権価格：

　使用借権価格は土地価格の10%～30%程度が一般的。

　ただし、遺産分割においては使用借権を特別受益として扱い、土地全体が対象となる場合も考えられる。

　これにより、築年数や使用貸借地においても相続税評価と不動産鑑定評価基準でのアプローチが異なります。