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出来次第、販売しますので、お待ちください。
山形ならではの「よくある不動産相談」上位20件
- 相続したが、山形に戻る予定はない
- 空き家のままだが、売れるかどうかわからない
- 農地が一部混じっていて、不動産会社に断られた
- 兄弟姉妹が県外におり、話し合いが進まない
- 固定資産税だけを何年も払い続けている
- 「今は決められない」と思ったまま数年が経過している
- 実家だが、解体すべきか残すべきか決められない
- 建物が古く、再建築できるかどうかも分からない
- 境界があいまいで、近隣とトラブルになりそう
- 不動産会社ごとに言うことが違い、判断できない
- 相続登記をしておらず、名義が親のままになっている
- 農地・山林・宅地が混在していて整理できない
- 売りたい気持ちはあるが、安く手放すことに抵抗がある
- 親の思い出があり、気持ちの整理がついていない
- 子どもに迷惑をかけたくないが、説明の仕方が分からない
- 空き家の管理（草刈り・雪・近隣対応）が負担になっている
- 県外在住で、現地の状況がよく分からない
- 売却以外の選択肢（貸す・使う・保留）も考えたい
- 将来さらに価値が下がるのではないかと不安
- 「何から手を付けていいか分からない」状態が続いている
ひとつでも当てはまる場合、
不動産は「売る前」に整理が必要な状態かもしれません。
山形の不動産相談で一番多いのは、
「売れない」ではなく
「止まったまま何年も経っている」というケースです。
Q1 コンサルティング料と仲介手数料は、どう違うのですか。
A 仲介手数料は、不動産の売買や賃貸をまとめるための「媒介・代理業務」への報酬です。
これに対し、コンサルティング料は、売るべきか、貸すべきか、そのまま持つべきかなどを調査・分析し、方針を提案する「助言・提案業務」への報酬です。
仲介手数料には法令上の上限があり、別の仕事をした場合だけ別の報酬になります。
Q2 売却を頼んだら、コンサル料も必ずかかりますか。
A 必ずではありません。
売却の媒介だけをご依頼いただく場合は、通常は仲介手数料の話になります。
いっぽう、売る前に相続・共有・空き家活用・収支比較などを整理し、方針決定のための調査や提案を行う場合は、その部分についてコンサルティング料が発生することがあります。
Q3 二重取りにはならないのですか。
A 同じ仕事に対して二重にいただくことはありません。
たとえば、売買を成立させるための媒介業務は仲介手数料の対象で、方針決定のための調査・分析・提案はコンサルティング料の対象です。
何に対する費用かを分けて、事前に書面でご説明します。
依頼者利益を優先し、誠実・公正に行うことは不動産コンサルティングの倫理規程でも求められています。
Q4 コンサルティング料は、どんなときにかかりますか。
A たとえば、次のような場合です。
・相続した不動産を売るか貸すか迷っている
・共有不動産の整理方針を決めたい
・空き家の活用案を比較したい
・権利関係や収支を整理したうえで最適な出口を決めたい
このような「まず判断材料を整える仕事」がコンサルティングにあたります。
公認 不動産コンサルティングマスターは、有効活用、取得・処分、管理などについて幅広く助言・提案する専門資格として案内されています。
Q5 成功報酬型のコンサル料でも大丈夫ですか。
A 慎重に考えたほうが安全です。
成約時だけ発生するコンサル料は、実質的に仲介手数料の上乗せと見られやすくなります。
コンプライアンス面では、着手金、時間単価、月額、報告書作成料など、成約とは切り離した設計のほうが説明しやすいことが多いです。
媒介・代理の報酬には上限規制があるため、名目だけ変えても実質で見られるリスクがあります。
Q6 相談だけでもお願いできますか。
A はい。売却や賃貸の仲介を前提としない「相談・調査・提案」だけでもご依頼いただけます。
その場合は、媒介契約ではなく、コンサルティング契約として業務範囲、成果物、報酬をあらかじめ明確にして進めます。
・仲介手数料は「売買や賃貸を成立に導く仕事」への報酬です。
・コンサルティング料は「どう進めるのが有利かを調べ、提案する仕事」への報酬です。
・同じ内容を二重にいただくことはありません。
・内容と費用は、事前に書面でわかりやすくご説明します。
不動産売却ガイド
山形で不動産を売却する際に必要な知識・流れ・注意点を、
実務と法務の両面からわかりやすくまとめました。
初めての方でも安心して進められるよう、売却の全体像を丁寧に解説します。
1. 不動産売却の流れ
不動産売却は、次のステップで進みます。
全体像を把握しておくことで、余計なトラブルや手戻りを防ぐことができます。
【STEP1】売却の目的整理
相続・住み替え・空き家処分・資金化など、
目的によって最適な売却方法が変わります。
目的を明確にすることで、
査定方法や売却スピードの判断がしやすくなります。
【STEP2】事前準備（書類・法務チェック）
- 登記情報の確認
- 境界の有無
- 建物の状態
- 相続未登記の有無
- 農地・山林の場合の許可要否
山形では「未登記建物」「農地転用」「境界不明」が特に多く、
ここでつまずくケースが多い部分です。
【STEP3】査定依頼（机上査定／訪問査定）
複数社に依頼し、価格の相場感をつかみます。
後述の「査定の種類」で詳しく解説します。
【STEP4】媒介契約の締結
仲介を依頼する場合は、不動産会社と
「一般・専任・専属専任」のいずれかの媒介契約を結びます。
【STEP5】販売活動
広告掲載、問い合わせ対応、内覧などが行われます。
山形では「冬季の内覧対応」「除雪状況の説明」など地域特有のポイントがあります。
【STEP6】価格交渉・条件調整
買主からの希望条件を踏まえ、価格や引渡し時期を調整します。
【STEP7】売買契約
重要事項説明 → 契約書締結 → 手付金受領
という流れで進みます。
【STEP8】引渡し・残代金決済
残代金の受領、鍵の引渡し、抵当権抹消などを行います。
【STEP9】税金申告
売却益が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。
2. 査定の種類
不動産の査定には複数の方法があり、目的に応じて使い分けることが大切です。
■ 机上査定（簡易査定）
- 特徴： 住所・面積・築年数などの情報から概算価格を算出
- メリット： 早い・手軽
- デメリット： 精度は低め
■ 訪問査定
- 特徴： 現地を確認し、建物の状態・周辺環境・接道状況などを踏まえて算出
- メリット： 精度が高い
- デメリット： 時間が必要
■ AI査定
- 特徴： 過去データから自動算出
- メリット： 即時
- デメリット： 山形のように地域差が大きいエリアでは誤差が出やすい
■ 買取査定
- 特徴： 不動産会社が買主となる査定
- メリット： 早い・確実
- デメリット： 仲介より価格は低め
▼ 山形で査定に差が出るポイント
- 雪の影響（屋根・外壁・排水）
- 道路幅員（4m未満が多い）
- 農地転用の可否
- 古家の状態
- 地域ごとの需要差（中心部と郊外で大きく異なる）
3. 仲介と買取の違い
不動産売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
「仲介」
売却価格 ：高くなりやすい
売却スピード： 時間がかかる
買主 ：一般の個人
手間： 内覧対応が必要
向いている人 ：価格重視
「買取」
売却価格 ： 低くなりやすい
売却スピード ： ：早い（最短数日）
買主 ： 不動産会社
手間 内覧： ほぼ不要
向いている人 ：早さ・確実性重視
▼ 法務的な注意点
- 仲介では「告知義務」の範囲を正確に理解することが重要
- 買取では「瑕疵担保免責」が一般的
- 媒介契約の種類によって広告・報告義務が異なる
4. 必要書類
不動産売却には、次のような書類が必要です。
■ 基本書類
- 登記簿謄本
- 公図
- 測量図
- 固定資産税納税通知書
- 本人確認書類
- 建築確認済証・検査済証（建物がある場合）
- 売買契約書（過去に購入した際のもの）
■ あれば望ましい書類
- 境界確認書
- リフォーム履歴
- 管理規約（マンションの場合）
▼ 山形で特に多い注意点
- 未登記建物が残っている
- 古家の滅失登記が未了
- 農地・山林の書類不足
- 相続未登記のまま放置されている
これらは売却を遅らせる原因になるため、早めの確認が重要です。
5. 税金
不動産売却には、主に次の税金が関係します。
■ 譲渡所得税
売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。
計算式：
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
■ 税率
短期譲渡（5年以下）：税率が高い
長期譲渡（5年超）：税率が低い
■ 主な特例
3,000万円特別控除（居住用）
買換え特例
相続空き家の特例（山形でも利用者が多い）
■ 申告時期
売却した翌年の確定申告で手続きします。
6. トラブル事例
不動産売却では、次のようなトラブルが起こりやすいです。
■ 境界が不明で売却が遅れた
山形では「昔のままの境界」が多く、測量が必要になるケースが多い。
■ 相続人が多く、手続きが進まない
相続未登記のまま放置されている物件は特に注意。
■ 農地転用が必要だった
農地は売却前に「転用許可」が必要な場合があります。
■ 古家の滅失登記がされていなかった
建物が残っている扱いになり、売却が進まないことがあります。
■ 契約後に雨漏りが発覚
告知義務の範囲を誤ると、損害賠償につながることがあります。
まとめ
この「不動産売却ガイド」は、山形の実務に即した内容で構成しています。
地域特有の事情（雪・農地・未登記・境界）を踏まえた売却準備を行うことで、
トラブルを防ぎ、スムーズな売却が可能になります。
■ 売主が必ず押さえる15項目
1．名義が誰になっているか
→ 相続未登記・共有のままでは売却不可。最初に確認。
2．相続登記が完了しているか
→ 2024年以降は義務化。未了だと売却できない。
3．境界が確定しているか
→ 境界不明は価格が下がる・契約が止まる原因。
4．測量図・筆界確認書の有無
→ あるだけで買主の安心度が大きく上がる。
5．再建築できる土地か
→ 再建築不可は買主層が激減する。
6．接道状況（幅員・種類）
→ 建築基準法上の道路か必ず確認。
7．建築確認・検査済証の有無
→ ない場合は融資が通らないことも。
8．雨漏り・シロアリ等の不具合
→ 隠すと後でトラブル。事前申告が鉄則。
9．増改築・未登記部分の有無
→ 表示と実態が違うと契約不適合になる。
10．越境の有無
→ ブロック塀・樹木・配管など要確認。
11．現状渡しか修繕後か
→ 修繕は原則不要。現状渡しが基本。
12．更地渡しか古家付きか
→ 解体費用と売却価格のバランスが重要。
13．買取か仲介か
→ 早さ重視か価格重視かで選択。
14．契約不適合責任の範囲
→ 免責特約の有無を整理。
15．譲渡所得税の概算
→ 税金を知らずに売ると資金不足になる。
■ 買主が必ず押さえる15項目
1．名義が売主本人か
→ 相続未了・共有だと取引停止。
2．再建築できるか
→ 将来建て替えできない物件は要注意。
3．用途地域・建築制限
→ 建てられる建物の種類・大きさが決まる。
4．接道条件
→ 道路に2m以上接しているか。
5．境界確定の有無
→ 面積トラブル防止。
6．測量図の有無
→ 実測売買か公簿売買か確認。
7．雨漏り・シロアリ履歴
→ 修繕履歴も確認。
8．給排水管の老朽化
→ 見えないが高額修繕になりやすい。
9．増改築の合法性
→ 違法建築は融資NG。
10．心理的瑕疵の有無
→ 価格が安い理由を確認。
11．周辺環境・近隣関係
→ 騒音・臭気・ゴミ問題など。
12．価格の根拠
→ 成約事例と比較。
13．ローンが通る物件か
→ 金融機関評価が重要。
14．契約不適合責任の内容
→ 何年・どこまで補償か。
15．引渡し条件・時期
→ 家具撤去・残置物の有無。
■ 共通結論
- 売主の最大リスク＝名義・境界・再建築
- 買主の最大リスク＝再建築・違法建築・インフラ老朽化
価格より取引できる状態かどうかが最重要
「相続・空き家の不動産売却、山形で“揉めない段取り”から」
こんな方へ
-
相続した実家を売るか迷っている
-
共有名義で話が進まない
-
解体費や境界が不安
-
農地・調整区域が絡む…など
サービス内容
-
相続×不動産の論点整理（相続人／権利関係／合意形成）
-
不動産評価の目安づくり（路線価・固定資産税評価・実勢の見立て）
-
売却までの段取り（必要なら提携先の専門家・宅建業者と連携）
進め方
- 相談 →
- 資料確認 →
- 現地/役所確認 →
- 方針（売る/貸す/保留） →
- 売却準備 →
- 手続き伴走
よくある質問
１．相続登記が終わっていなくても、売却の相談はできますか？
できます。
むしろ「登記がまだ」「共有がいる」「荷物が残っている」など、早めに段取りを整理した方が遠回
りしません。
現状を伺い、必要な手続き（登記・遺産分割・境界確認など）の優先順位を一緒に決めます。
まずは状況確認だけでもOKです。
２．相続人が複数（共有）でも売却できますか？
共有でも売却は可能ですが、原則として相続人全員の合意が必要です。
話し合いが止まりやすいので、最初に「誰が何を心配しているか」を整理し、合意の取り方を決め
るのがコツです。
揉める前の相談がいちばん効きます。
３．遺産分割協議がまとまっていない段階でも、査定だけできますか？
できます。」
売るかどうか迷っている段階でも、相場感が分かると家族の話し合いが進みやすくなります。
資料（固定資産税の書類や登記情報など）がそろえば、概算の目安は出せます。
査定＝即売却ではないので安心してください。
４．空き家は解体して更地にしてから売る方がいいですか？
ケース次第です。
解体すると見た目は良くなりますが、費用もかかりますし、先に壊すと「引き返し」ができませ
ん。
建物の状態、立地、買い手のニーズを見て、解体が得か損かを判断します。
まずは現状確認からがおすすめです。
５．境界がはっきりしない土地でも売れますか？
売れることもありますが、後でトラブルになりやすいので注意が必要です。
境界標の有無、隣地との状況を確認し、必要なら測量を検討します。
測量費は状況で幅がありますが、先に見積りの目安を取って判断する方法もあります。
６．家の中の荷物がそのままでも売却できますか？
可能です。
片付けは「いつ」「誰が」「どこまで」を決めないと進みません。
売却と並行して進められる場合もありますし、買取・残置物処分の選択肢が使えるケースもありま
す。
まずは量と状況を見て、現実的な段取りを作ります。
７．固定資産税評価額と実際に売れる価格が違うのはなぜ？
評価額は税金のための基準で、実際の売買価格とは目的が違います。
市場価格は立地、需要、道路付け、日当たり、建物の状態などで動きます。
「評価額が低い＝売れない」ではありません。
材料をそろえて、売れる価格帯を一緒に確認します。
８．農地や市街化調整区域が絡むと売却は難しい？
難しくなることは多いです。
農地は転用や買い手の条件が関係しますし、調整区域は建て替えや用途に制限があります。
ただ、売れないと決まったわけではありません。
まずは地目・区域・接道などの条件を整理して、現実的な出口を探します。
９．売却にかかる期間はどれくらい？急ぐときの注意は？
目安は物件次第ですが、「準備→募集→契約→引渡し」で一定の時間がかかります。
急いで売ると価格が下がりやすいので、優先順位（時間か金額か）を先に決めるのが大切です。
焦りを減らすために、早めのスケジュール作りが効きます。
１０．仲介手数料以外に、売主が負担しやすい費用は？
代表例は、測量費、解体費、残置物処分、登記関係の費用、場合によっては譲渡所得の税金です。
物件によって「出やすい費用」が違うので、最初に一覧で見える化すると安心できます。
想定外の出費を減らすための整理から一緒に行います。
不動産一括査定を“賢く”使うコツ（相続・空き家）
一括査定は「無料査定」ではなく、入力情報が複数社に届く仕組み
→ 連絡が早く・多くなりやすい（構造上の特徴）
よくある失敗
- 最高額だけで決める → 売れずに値下げ迷走しやすい
- 仲介と買取を混ぜて比較 → 判断基準がブレる
比較はこの3点セット（ここだけ見ればOK）
① 仲介：想定成約レンジ（いくらでまとまりそうか）
② 買取：価格レンジ（現状渡し条件込み）
③ 手残り概算（手数料・測量/境界・解体/残置物・税務論点を差し引いた後）
買取で必ず聞く5問
- 現状のまま？（残置物・庭木・物置含む？）
- 測量・境界の費用負担は？
- 契約不適合責任は免責？範囲は？
- 引渡しまで最短何日？
- 買取保証付き仲介は可能？条件は？
不動産売却前セルフチェックリスト
― 売る前に、これだけは確認してください ―
当てはまらない項目が多いほど、「今すぐ売ると損をする可能性」があります。
【A】売却できる状態か？（法的・形式面）
□ 名義は現在の所有者（相続人）になっている
□ 相続登記が完了している（未了でも着手済み）
□ 共有名義の場合、全員と連絡が取れる
□ 行方不明・認知症の相続人はいない
□ 抵当権・仮登記・差押えは整理できている
1つでも×なら、売却前に手続きが必要です。
【B】境界・土地条件は整理されているか？
□ 境界標（杭・プレート）が現地で確認できる
□ 隣地との境界トラブルがない
□ 測量図・確定図がある（または取得可能）
□ 接道条件（幅員・間口）に問題がない
□ 再建築不可・調整区域の可能性を把握している
境界は「売却直前」ではなく売却前に確認が鉄則。
【C】建物・物件の扱い方は決めているか？
□ 建物を「使う・壊す・現況」のどれで売るか決めている
□ 解体費用の目安を把握している
□ 雨漏り・傾き・老朽化の有無を把握している
□ 設備の不具合を正直に説明できる
□ 契約不適合責任の範囲を理解している
「知らなかった」は売主の免責理由になりません。
【D】価格と売り方の戦略はあるか？
□ 相場価格と「希望価格」を分けて考えている
□ 一括査定の数字をそのまま信じていない
□ 売却期限（いつまでに売りたいか）を決めている
□ 仲介と買取の違いを理解している
□ 媒介契約の種類（一般・専任等）を理解している
高い査定＝高く売れる、ではありません。
【E】税金・費用を事前に把握しているか？
□ 売却後にかかる税金を把握している
□ 相続空き家特例などの適用可否を確認している
□ 測量・解体・登記などの費用を見積もっている
□ 「売却価格」ではなく「手取り額」で考えている
□ 売却のタイミング（年内・年明け）を意識している
税金は売った後では遅いことがあります。
【F】家族・関係者との合意は取れているか？
□ 相続人全員が売却に納得している
□ 分け方（代償金など）をイメージできている
□ 「あとで揉めそうな人」を想定している
□ 感情論になった場合の相談先がある
□ 第三者（専門家）を入れる選択肢を考えている
不動産売却は家族問題が表面化しやすい場面です。
【判定】あなたの売却準備レベル
□が 20個以上 → 売却準備はかなり整っています
□が 10〜19個 → 売却前に整理すべき点あり
□が 9個以下 → いま売ると損・トラブルの可能性大
① 売買・契約に関する用語（30語）
1. 売買契約
不動産の売主と買主が、価格・引渡し条件などに合意し、正式に契約を結ぶこと。
契約書に署名押印した時点で法的効力が生じる。
2. 重要事項説明
宅建士が買主に対し、物件の権利関係・法令制限・設備状況など重要な内容を説明する手続き。
契約前に必ず実施される。
3. 手付金
契約締結時に買主が売主へ支払う金銭。
契約の証拠金であり、解除時の「手付解除」にも使われる。
4. 中間金
売買契約後、残代金決済前に支払われる金銭。
支払いの有無や金額は契約内容によって異なる。
5. 残代金
引渡し時に買主が売主へ支払う最終的な金額。
残代金の受領と同時に鍵の引渡しが行われる。
6. 引渡し
売主が買主へ物件の占有・鍵を渡すこと。
残代金の支払いと同時に行われ、所有権移転登記も進められる。
7. 契約不適合責任
売買契約の内容と異なる状態（雨漏り・シロアリなど）があった場合、売主が負う責任。
期間や範囲は契約で定める。
8. 瑕疵（かし）
物件に隠れた欠陥や不具合がある状態。
雨漏り・腐食・設備故障などが該当する。
9. 瑕疵担保免責
売主が物件の欠陥について責任を負わないとする特約。
買取や古家付き土地で使われることが多い。
10. 契約解除
契約を無効にすること。
手付解除・違約解除・合意解除など複数の方法がある。
11. 手付解除
買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しで契約を解除できる制度。
期限は契約で定められる。
12. 違約金
契約違反があった場合に支払う金銭。
金額は契約書で定められ、通常は売買価格の数％。
13. 媒介契約
売主が不動産会社に仲介を依頼する契約。
一般・専任・専属専任の3種類がある。
14. 一般媒介
複数の不動産会社に依頼できる媒介契約。
自由度が高いが、報告義務はない。
15. 専任媒介
1社のみに依頼する媒介契約。
売主が自分で買主を見つけることは可能。報告義務がある。
16. 専属専任媒介
1社のみに依頼し、売主が自ら買主を見つけることも不可。
最も管理が手厚い契約形態。
17. 仲介手数料
不動産会社が仲介業務の対価として受け取る報酬。
上限は法律で定められている。
18. レインズ（REINS）
不動産会社が物件情報を共有する国の指定流通システム。
専任媒介以上で登録義務がある。
19. 内覧
買主候補が物件を実際に見学すること。
売却成功の重要なポイントとなる。
20. 価格交渉
買主からの値下げや条件変更の申し出に対し、売主と調整するプロセス。
21. 売渡承諾書
売主が買主の購入申込に対し、売却の意思を示す書面。
契約ではないが、交渉の前提となる。
22. 申込書（買付証明）
買主が購入意思を示す書面。
価格・条件・希望時期などが記載される。
23. 重要事項説明書
重要事項説明の内容をまとめた書面。
宅建士が記名押印し、買主へ交付する。
24. 売買契約書
売買条件を明記した正式な契約書。
双方が署名押印することで効力が発生する。
25. 付帯設備表
エアコン・照明・給湯器など、引渡し時に残す設備を一覧化した書類。
26. 物件状況報告書
売主が物件の状態（雨漏り・故障・修繕歴など）を申告する書類。
トラブル防止に重要。
27. 公簿売買
登記簿上の面積を基準に売買する方法。
実測との差があっても価格調整しない。
28. 実測売買
測量結果の面積を基準に売買する方法。
面積差に応じて価格が調整される。
29. 引渡猶予
契約後、一定期間だけ売主が物件に住み続けられる特約。
住み替え時に利用される。
30. 抵当権抹消
住宅ローン完済後、登記上の抵当権を消す手続き。
引渡し前に必ず行う必要がある。
② 土地・建物の基礎用語（30語）
1. 地目（ちもく）
土地の利用状況を示す区分。
宅地・田・畑・山林など23種類があり、登記簿に記載される。
実際の利用と異なる場合もある。
2. 用途地域
都市計画区域内で、建物の用途や建てられる規模を制限する区域。
住居系・商業系・工業系など13種類がある。
3. 建ぺい率
敷地面積に対する建物の建築面積の割合。
建物の大きさを制限する基準で、用途地域ごとに上限が決められている。
4. 容積率
敷地面積に対する延床面積の割合。
建物の総ボリュームを規制する基準で、道路幅員による制限もある。
5. 接道義務
建築基準法で、建物を建てるには幅4m以上の道路に2m以上接している必要があるという規定。
満たさないと再建築不可となる。
6. セットバック
道路幅が4m未満の場合、道路中心線から後退して建物を建てる必要がある制度。
後退部分は道路扱いとなる。
7. 私道負担
敷地の一部が私道として提供されている状態。
通行権や持分の有無など、売買時に確認が必要。
8. 公道
国・県・市町村が管理する道路。
建築基準法上の道路として扱われることが多い。
9. 旗竿地（はたざおち）
道路に細い通路で接し、奥に敷地が広がる形状の土地。
通路部分の幅や長さが建築に影響する。
10. 高低差
敷地と道路、または敷地内の地盤に高低差がある状態。
擁壁の有無や安全性の確認が必要。
11. 地盤調査
建物を建てる前に地盤の強さを調べる調査。
地盤改良が必要かどうかの判断材料となる。
12. 地耐力
地盤が建物の重さに耐えられる強さ。
地耐力が低いと不同沈下のリスクがある。
13. 境界標
土地の境界を示す杭やプレート。
紛失や移動があるとトラブルの原因になる。
14. 筆界（ひっかい）
法務局に登記されている土地の境界線。
現地の境界と一致しない場合もある。
15. 公図
土地の位置や形状を示す図面。
精度は高くないため、参考資料として扱われる。
16. 地積測量図
土地の面積や境界を正確に示した図面。
確定測量後に作成され、信頼性が高い。
17. 現況測量
現地の状況を測る測量。
境界が確定していない場合に行われることが多い。
18. 確定測量
隣地所有者と立会いのうえ境界を確定する測量。
売却時に最も重要な測量で、トラブル防止に役立つ。
19. 建築確認
建物を建てる前に、法令に適合しているか行政が審査する手続き。
許可が下りると確認済証が交付される。
20. 検査済証
建物完成後、建築確認どおりに施工されたことを証明する書類。
中古住宅の売買で重要な資料。
21. 未登記建物
登記されていない建物。
売却時に登記が必要になる場合があり、手続きに時間がかかることがある。
22. 古家付き土地
建物があるが価値がなく、実質的に土地として売買される物件。
瑕疵担保免責が使われることが多い。
23. 再建築不可
建築基準法の接道義務を満たさず、新たに建物を建てられない土地。
価格が大幅に下がる傾向がある。
24. 都市計画区域
都市の整備を計画的に進めるために指定された区域。
建築や土地利用に規制がある。
25. 市街化区域
都市計画区域内で、すでに市街地として整備されている区域。
建築が可能で、インフラも整っている。
26. 市街化調整区域
市街化を抑制する区域。
原則として建物の建築が制限され、許可が必要なケースが多い。
27. 開発許可
一定規模以上の土地造成や分譲を行う際に必要な許可。
市街化調整区域では特に重要。
28. 建築制限
用途地域や条例によって建物の高さ・用途・形状などが制限されること。
29. 日影規制
建物が周囲に落とす影の時間を制限する規制。
住居系地域で適用される。
30. 景観条例
地域の景観を守るため、建物の色・高さ・形状などに制限を設ける条例。
観光地や自然保護地域で多い。
③ 税金・費用に関する用語（30語）
1. 譲渡所得
不動産を売却した際の利益のこと。
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算される。
2. 譲渡所得税
不動産売却で利益が出た場合に課税される税金。
所得税と住民税の合計で構成される。
3. 長期譲渡
所有期間が5年を超える不動産の売却。
税率が低く、短期より有利になる。
4. 短期譲渡
所有期間が5年以下の不動産売却。
税率が高く、売却タイミングに注意が必要。
5. 取得費
不動産を購入した際の費用。
購入代金・仲介手数料・登記費用などが含まれる。
6. 譲渡費用
売却のためにかかった費用。
仲介手数料・測量費・解体費などが該当する。
7. 3,000万円特別控除
居住用不動産を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例。
条件がある。
8. 買換え特例
住み替えのために不動産を売却し、新たな住宅を購入する場合に税金を繰り延べできる制度。
9. 相続空き家の特例
相続した空き家を一定条件で売却した場合、最大3,000万円の控除が受けられる制度。
10. 固定資産税
土地や建物の所有者に毎年課税される税金。
売却時には日割り精算される。
11. 都市計画税
都市計画区域内の土地・建物に課税される税金。
固定資産税と合わせて請求される。
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2. 不動産取得税
不動産を取得した際に一度だけ課税される税金。
売主には関係ないが、買主側の負担として重要。
13. 登録免許税
登記手続きにかかる税金。
抵当権抹消や名義変更などで発生する。
14. 印紙税
売買契約書に貼付する印紙の税金。
契約金額に応じて金額が決まる。
15. 確定申告
不動産売却で利益が出た場合、翌年に税務署へ申告する手続き。
特例を使う場合も必要。
16. 減価償却
建物の価値が年々減少することを費用として計上する制度。
取得費の計算に影響する。
17. 住民税
譲渡所得に対して課税される地方税。
所得税と合わせて支払う。
18. 所得税
譲渡所得に対して課税される国税。
長期・短期で税率が異なる。
19. 税務署
税金の申告や相談を行う行政機関。
不動産売却後の申告で関わることが多い。
20. 税理士
税務の専門家。
複雑な計算や特例の適用判断を依頼できる。
21. 評価額
固定資産税の計算基準となる価格。
売却価格とは異なる。
22. 路線価
国税庁が定める道路ごとの土地価格。
相続税や贈与税の計算に使われる。
23. 固定資産評価証明書
土地・建物の評価額を証明する書類。
相続や売却時に必要になることがある。
24. 納税通知書
固定資産税・都市計画税の金額が記載された書類。
売却時の精算に使用する。
25. 相続税
相続により財産を取得した際に課税される税金。
不動産の評価額が大きく影響する。
26. 贈与税
財産を無償で受け取った際に課税される税金。
親族間の不動産移転で注意が必要。
27. 相続登記義務化
相続した不動産の名義変更が義務化される制度。
未登記のままでは売却できない。
28. 税務調査
税務署が申告内容を確認する手続き。
適切な書類管理が重要。
29. 譲渡損失
売却価格が取得費を下回った場合の損失。
条件により損益通算が可能。
30. 損益通算
不動産の譲渡損失を他の所得と相殺できる制度。
税負担を軽減できる場合がある。
④ 法務・登記に関する用語（30語）
1. 登記簿謄本（登記事項証明書）
土地や建物の権利関係・所有者・面積などが記載された公的書類。
売却時の確認資料として必須。
2. 表題部
登記簿の最上段にある区画で、土地や建物の所在地
・地目・面積などの物理的情報が記載される。
3. 権利部
所有権や抵当権など、権利関係が記載される部分。
売却時の負担の有無を確認する重要項目。
4. 所有権
不動産を自由に使用・収益・処分できる権利。
売却には所有者本人の意思が必要。
5. 抵当権
金融機関がローンの担保として設定する権利。
売却時には抹消手続きが必要。
6. 根抵当権
一定の範囲の債務を担保する抵当権。
事業者の借入で使われることが多く、抹消に注意が必要。
7. 地役権
他人の土地を通行するなど、特定の利用を認める権利。
設定されていると売却に影響する。
8. 賃借権
土地や建物を借りる権利。
借地権付き物件では売却条件が特殊になる。
9. 敷地権
マンションの敷地に対する共有持分の権利。
専有部分と一体で売買される。
10. 区分所有
マンションのように建物を専有部分と共用部分に分けて所有する形態。
11. 共有持分
複数人で不動産を所有する場合の持分割合。
相続物件でよく発生する。
12. 相続登記
相続により不動産を取得した際に行う名義変更。
義務化され、未登記では売却できない。
13. 遺産分割協議書
相続人全員で遺産の分け方を決めた書面。
相続登記や売却に必須となる。
14. 法定相続情報
相続関係を一覧化した証明書。
登記や金融機関手続きで戸籍一式の代わりに使える。
15. 成年後見制度
判断能力が不十分な人の財産管理を支援する制度。
売却には後見人の同意が必要。
16. 住所変更登記
所有者の住所が変わった際に行う登記。
未変更だと売却手続きが遅れることがある。
17. 名義変更（所有権移転登記）
売買や相続などで所有者が変わる際に行う登記。
売却時の最終手続き。
18. 滅失登記
建物を取り壊した際に行う登記。
未了だと「建物が残っている扱い」になり売却に支障が出る。
19. 表題登記
新築した建物を初めて登記する手続き。
土地家屋調査士が行う。
20. 保存登記
新築建物の所有権を登記する手続き。
表題登記の後に行われる。
21. 仮登記
将来の権利変動に備えて行う暫定的な登記。
本登記より優先順位を確保できる。
22. 差押え
税金滞納や債務不履行により、裁判所や行政が不動産を処分できないようにする措置。
23. 競売
債務者の不動産を裁判所が売却する手続き。市場価格より安くなることが多い。
24. 任意売却
ローン返済が困難な場合、金融機関の同意を得て市場で売却する方法。競売より高値が期待できる。
25. 法務局
登記手続きや証明書発行を行う行政機関。
不動産売却で必ず関わる。
26. 公証役場
公正証書の作成や認証を行う機関。
契約書の強制執行力を持たせたい場合に利用される。
27. 公正証書
公証人が作成する公的な文書。
金銭契約などで強い証拠力を持つ。
28. 実印
市区町村に登録された印鑑。
売買契約や登記申請で使用する。
29. 印鑑証明書
実印が本人のものであることを証明する書類。
売買契約や登記で必須。
30. 住民票
住所や氏名を証明する書類。登記申請や本人確認で必要になる。
⑤ 不動産実務・査定・市場用語（30語）
1. 査定価格
不動産会社が算出する売却予想価格。
市場相場・物件状態・周辺環境などを総合して決定される。
2. 机上査定
現地を見ずに、住所・面積・築年数などの情報だけで算出する簡易査定。
手軽だが精度は低い。
3. 訪問査定
現地を確認し、建物の状態や周辺環境を踏まえて算出する査定。
最も精度が高い。
4. 買取査定
不動産会社が買主となる前提で算出する査定。
仲介より価格は低いが、売却が早い。
5. 市場価格
実際の取引で成立しやすい価格帯。
査定価格や売出価格の基準となる。
6. 成約価格
実際に売買契約が成立した価格。
市場相場を判断する最も信頼性の高いデータ。
7. 売出価格
売主が市場に公開する価格。
成約価格より高めに設定されることが多い。
8. 相場
地域や物件タイプごとの一般的な価格帯。
売却戦略を立てる際の基準となる。
9. 需要
買いたい人の多さを示す指標。
需要が高いほど売却が有利になる。
10. 供給
売りに出ている物件の数。
供給が多いと競争が激しくなり、価格が下がりやすい。
11. 広告掲載
SUUMO・ホームズ・アットホームなどの媒体に物件情報を掲載すること。
反響を左右する重要な工程。
12. SUUMO
国内最大級の不動産情報サイト。
多くの買主が利用するため、掲載効果が高い。
13. ホームズ（LIFULL HOME'S）
物件検索サイトの一つ。
詳細な検索機能が特徴で、買主の利用が多い。
14. アットホーム
不動産会社が多く利用する情報サイト。
地域密着型の物件掲載が強い。
15. 内覧数
物件を実際に見学した人数。
売却の進捗を判断する重要な指標。
16. 問い合わせ数
広告を見た買主からの連絡件数。
反響の多さは価格設定や広告内容の良し悪しを示す。
17. 反響
広告に対する問い合わせや内覧の反応。
売却活動の成果を測る指標。
18. 販売期間
売り出してから成約するまでの期間。
相場や価格設定によって大きく変わる。
19. 販売図面（マイソク）
物件の間取り・写真・価格などをまとめた資料。
不動産会社が広告や案内で使用する。
20. 物件写真
広告に掲載する写真。
第一印象を左右し、反響数に大きく影響する。
21. リフォーム履歴
過去に行った修繕や改装の記録。
買主の安心材料となり、査定にも影響する。
22. インスペクション（建物状況調査）
専門家が建物の劣化状況を調査する制度。
中古住宅の売買で利用が増えている。
23. 瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）
中古住宅の欠陥に備える保険。
買主の安心につながり、売却の付加価値になる。
24. 買取保証
一定期間売れなかった場合に、不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取る制度。
25. 買取再販
不動産会社が物件を買い取り、リフォームして再度販売するビジネスモデル。
26. 任意売却
ローン返済が困難な場合、金融機関の同意を得て市場で売却する方法。
競売より高値が期待できる。
27. 競売市場
裁判所が不動産を売却する市場。
一般市場より価格が低くなる傾向がある。
28. 不動産投資
賃貸収入や売却益を目的に不動産を購入すること。
利回りが重要な指標となる。
29. 利回り
投資物件の収益性を示す指標。
年間収入を購入価格で割って算出する。
30. 反復継続性（実務上の注意点）
不動産売買を業として行うかどうかの判断基準。
個人が繰り返すと宅建業法の対象となる。
山形ローカライズ：地域特有の注意点
① 売買・契約に関する用語
山形の不動産売買は、都市部とは違う“地域特性”が強く影響する。
■ 山形特有の注意点
・冬季の内覧が減るため、売却時期で成約率が大きく変わる
→ 12〜2月は雪で内覧数が落ちる。
・除雪状況の説明が必須
→ 道路除雪・敷地内除雪の負担は買主が最も気にする。
・古家付き土地の割合が非常に高い
→ 瑕疵担保免責の扱いが重要。
・相続物件が多く、共有名義が頻発
→ 売買契約前に相続関係の整理が必要。
・農地・山林が多く、用途変更の説明が必要
→ 買主が「建物を建てられるか」を誤解しやすい。
② 土地・建物の基礎用語
山形は地形・気候・農地の割合が全国平均と大きく異なる。
■ 山形特有の注意点
・接道義務を満たさない土地が多い（再建築不可リスク）
→ 古い集落では4m未満道路が一般的。
・雪害による建物劣化が査定に直結
→ 屋根・雨樋・外壁の損傷が多い。
・農地転用が必要なケースが非常に多い
→ 市街化調整区域＋農地の組み合わせが多い。
・地盤が弱い地域が点在
→ 河川沿い・扇状地・造成地で不同沈下リスク。
・未登記建物が多い
→ 古家・納屋・車庫が未登記のまま残っているケースが頻発。
③ 税金・費用に関する用語
山形は「相続空き家」「農地」「古家」が多いため、税務特例の利用率が高い。
■ 山形特有の注意点
・相続空き家の特例が使えるケースが非常に多い
→ 空き家率が高く、昭和築の住宅が多い。
・取得費が不明なケースが多い（古い相続物件）
→ 概算取得費（5%）を使う場面が多い。
・解体費用が高くなりやすい（雪・地形の影響）
→ 古家付き土地の売却で費用負担が大きい。
・農地の評価額が低く、税務上の扱いが特殊
→ 路線価がつかない地域も多い。
・市街化調整区域の売却は税務判断が複雑
→ 利用制限が強く、売却益が出にくい。
④ 法務・登記に関する用語
山形は「相続未登記」「共有名義」「未登記建物」が全国平均より多い。
■ 山形特有の注意点
・相続登記がされていない物件が非常に多い
→ 祖父母名義のまま放置されているケースが頻発。
・共有名義が多く、売却時に全員の同意が必要
→ 兄弟姉妹が県外に住んでいるケースが多い。
・滅失登記がされていない古家が多い
→ 実際は倒壊していても登記上は「建物あり」。
・農地の登記が複雑（地目：田・畑）
→ 売却前に農地法の許可が必要。
・差押え・競売物件が地方では目立つ
→ 住宅ローン滞納より、税金滞納による差押えが多い。
⑤ 不動産実務・査定・市場用語
山形の市場は「人口減少」「空き家増加」「中心部と郊外の二極化」が特徴。
■ 山形特有の注意点
・中心部（七日町・旅篭町・春日町）は需要が高い
→ 成約価格が安定しやすい。
・郊外は売却期間が長期化しやすい
→ 3〜6ヶ月では売れず、1年以上のケースも多い。
・雪による劣化が査定に大きく影響
→ 屋根・外壁・基礎の損傷が査定減点の主要因。
・古家付き土地の売却が主流
→ 建物価値ゼロ前提で査定される。
・農地・山林は市場価格がつきにくい
→ 実質的に「無価値」扱いになるケースもある。
・冬季は内覧が激減し、売却活動が停滞
→ 売出時期の戦略が重要。
山形ローカライズの総まとめ
山形の不動産市場は、都市部とはまったく違う“地域固有の事情”が強く影響する。
特に重要なのは：
- 雪
- 農地
- 未登記建物
- 相続未登記
- 市街化調整区域
- 古家付き土地
- 中心部と郊外の二極化