アパート経営の難しさと区分マンション投資の提案
1. アパート経営の課題:
高騰する工事費用:
工事費の高騰により、アパート経営は長期の借金返済が難しくなっている。
人手不足や資材高騰も工事費を上昇させており、特に小ぶりな土地では建設業者が限られている。
2. 相続土地の難しさ:
アパート経営に適した土地の希少性:
アパート経営に適した土地は限られており、そのような土地を相続した場合、相続税や固定資産税の負担が高まる。
相続人が複数いる場合、資産の分け方でトラブルが生じる可能性がある。
3. 区分マンション投資の提案:
メリット:
予算に合わせた物件の購入が可能。
好立地の物件を選択して所有可能。
既存物件を購入するため、確実な「目利き」ができる。
物件の選定ポイント:
都心に立地し、適正な価格で購入できることが重要。
東京都心6区の駅から徒歩5~6分以内であることが理想的。治安の悪いエリアは避ける。
4. 特例の活用:
小規模宅地等の特例:
親と同居している場合など、土地の一部に特例を適用できる場合があり、相続税がゼロになる可能性がある。
5. 節税対策:
区分マンション投資の節税効果:
土地を売却し、複数の区分マンションを分散所有することで、大きな節税対策が可能。
不動産の評価額が現金より安いため、節税効果が期待できる。
6. 都心エリアの選定:
投資地域の絞り込み:
都心のエリアに絞ることで空室リスクを減少させ、収益の安定を図る。
具体的には、東京都心6区の駅から徒歩5~6分以内が理想的である。
7. 事前の計画と検討の必要性:
相続前の準備:
急な相続時に税金や土地の活用を考えるのではなく、事前に様々なケースを検討し理解し、準備することが重要。
土地の有効活用や相続に関する事前の準備が金銭的な行き詰まりを防ぐ。
8. 注意点と提言:
価格の適正性の重要性:
見栄えや立地だけでなく、価格が適正であることが重要。
東京都心の特定エリアの不動産が安全であり、人口の都心集中を考慮すると選択肢が絞られる。
区分マンション投資のメリット:
投資対象として都心駅近の1R~2LDKが2500万~7000万円であり、工事費用と比較して安価。
メンテナンス費用が低く、流動性が高いため、柔軟な資産運用が可能。
アパート経営の困難さに対し、区分マンション投資を提案することで、資産の有効活用と節税対策を同時に実現するアプローチが示唆されています。
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