普通借家契約と定期借家契約

　「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つの賃貸契約形態に焦点を当て、それぞれの特徴やメリット・デメリットについてです。

 

普通借家契約特徴：

• 契約方法：書面でも口頭でも契約成立可能。
• 契約期間：通常は1年以上の契約が一般的。期間が1年未満の契約は定めがないものとみなされ、通常は2年とされることが多い。
• 契約更新：貸主は正当な理由がない限り契約更新を拒絶できない。
• 途中解約：特約に従い、数ヵ月前の予告で解約が行われる。貸主からの解約の場合、借主の同意が必要。

　注意点：

　正当事由：

　貸主が契約更新を拒絶するには「正当事由」が必要で、範囲が限定されている。

　単なる建て替えや子供の独立などは認められない。

　立退料：

　借主が引き続き住む希望がある場合、貸主は立退料を支払うことが一般的。この負担が大きい。

 

定期借家契約特徴：

• 契約方法：公正証書等の書面による契約が必要。
• 契約期間：1年未満の短期契約も可能。契約期間終了後は契約が終了し、更新されない。
• 契約更新：契約期間が終了すれば契約は終了し、再契約が必要。
• 途中解約：特約に基づき、特定の事情により借主が中途解約できる。それ以外の場合は特約に従う。
• 契約終了通知：契約期間が1年以上の場合、貸主は契約終了の1年前から6ヶ月前に通知が必要。

注意点：

　借主保護：

　賃貸借契約の終了が確定的であるため、不動産の所有者は継続的な義務を果たす必要がない。

　再契約保証型：

　再契約型の契約もあり、条件をクリアすれば再度契約ができる。

 

所有者の判断能力が求められる場面

• 賃貸手続き前：不動産業者との契約、管理、入居募集契約。
• 借主との手続き：借主との契約、家賃や敷金の取引、トラブル対応。
• 退去時の手続き：契約更新や解約、原状回復請求、敷金の返還。

注意事項：

　認知症対策：

　所有者がこれらの手続きには判断能力が必要であり、認知症になると進行が難しくなる。

　事前の対策が求められる。