不動産の売買契約に関するトラブル

　売主業者（業者Ｘ）と買主（Ｙ）の間での不動産の売買契約に関するトラブル

事案の概要:

　売主業者Ｘが買主Ｙに対して、市街化区域内の農地を1,880万円で売却する契約を結ぶ。

　売買契約書には、「相手方が契約の履行に着手するまで、又は平成12年５月26日まで、この契約を解除できる」という特約が含まれている。

　Ｘは契約に基づき、農地転用届出書を提出し、費用の立替えを行った。

トラブルの発生:

　買主Ｙは特約を「相手方が履行に着手するまで」又は「５月26日まで」のいずれか遅い時期まで手付解除ができるものと解釈（乙解釈）。

　Ｙは同月16日に、この解釈に基づき手付放棄による契約解除の意思表示を行う。

　売主Ｘは契約解除が誤解釈であると主張し、既に契約履行に着手しているとして、違約金の請求訴訟を提起。

判決の要旨:

　宅建業法39条３項によれば、宅建業者が売主の場合、買主に不利な特約は無効である。

　裁判では、売主の履行着手前でも5月26日が到来する場合に買主の手付解除を制限することができないと判断し、買主の解釈（甲解釈）を無効とした。

　通常の人が解釈すると、手付解除は契約履行の前後にかかわらず5月26日まで可能であると理解されると判断。

　したがって、買主の解釈（乙解釈）を相当とし、売主の違約金請求は棄却された。

まとめ:

　この事例は、売主業者と買主の不動産取引において、契約解除特約の解釈に関するトラブルを取り扱っており、宅建業法や民法の趣旨に基づいて解釈が行われた。

　最終的に、買主の解釈が妥当であり、売主の違約金請求は退けられた。