媒介業者の役割と調査・説明義務

　媒介業者の役割と調査・説明義務

　不動産取引を行う際、媒介業者（宅建業者）は非常に重要な役割を担っています。

　特に「調査・説明義務」という点で、多くの注意点があります。

　以下にその概要をまとめます。

• 媒介業者の基本的な役割

媒介業者は、家を売買する際に買主と売主の間を取り持つ役割を果たします。

その際、媒介業者は「善良なる管理者としての注意義務」（善管注意義務）を持って業務を遂行することが法律（民法）で求められています。

 

調査・説明義務の詳細

　媒介業者は、不動産取引において以下のような重要な役割を果たします。

• 取引全体の誠実な対応

媒介業者は取引全般にわたり、誠実に業務を遂行しなければなりません。

契約の進行に支障がある場合や、不備がある場合はそれを未然に防ぐための対応が求められます。

• 重要事項説明書の作成と説明

重要事項説明書は、物件の法律規制や権利関係、建築制限などの重要な情報を買主に提供するためのもので、買主にとって重要な情報を詳細に説明することが義務付けられています。

• 契約書の交付

売買契約書には、物件の権利関係や取引条件など、詳細な情報が記載される必要があります。

 

民法と宅建業法に基づく義務

媒介業者の調査・説明義務は、以下のように法的に定められています。

• 民法における委任契約

他人に物事を頼む行為を民法では「委任」といい、媒介業者への仲介依頼はこの委任に該当します。

• 宅建業法における善管注意義務

媒介業者は「善良なる管理者としての注意義務」を持ち、不動産取引を進める義務があります。

 

具体的な調査内容

　媒介業者は以下の事項について調査し、説明する必要があります。

• 物件の権利関係
• 建築制限や利用制限
• 土地や建物の状態（ただし、地質や地盤、建物の強度など専門的な事項は専門家の調査が必要）

民法改正による媒介業者の責任強化

　2020年の民法改正により、「契約不適合責任」が新たに規定され、媒介業者の責任も重くなっています。

• 契約不適合責任

　物件が買主の契約目的に適合しない場合、売主の責任が問われ、これに伴い媒介業者も調査・説明の責任を負います。

• 追加調査の助言

　不安な事項については、媒介業者が専門家による追加調査を助言する必要があります。

 

まとめ

　媒介業者には、取引全般にわたる誠実な対応、重要事項説明書の詳細な説明、契約書の正確な作成・交付など、様々な責任が求められます。

　また、民法改正に伴い、契約不適合責任の説明や追加調査の助言など、さらなる注意が必要となっています。

　不動産取引を安心・安全に進めるためには、信頼できる媒介業者に依頼し、その助言や説明をしっかりと理解することが重要です。