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居抜き売却における重要なポイント

 「居抜き売却における重要なポイント」

 居抜き売却にはいくつかの重要なポイントがあります。

 これを理解することで、スムーズな取引とトラブル回避が可能になります。

 

1. 貸主の承諾が必要

 居抜き物件の売買取引は、多くの場合、賃貸物件で行われるため、貸主の承諾が必要です。

 具体的には、物件の現利用者が造作物(内装や設備など)を新しい利用者に譲渡する「造作譲渡契約」を結びます。

 しかし、これとは別に貸主と新しい利用者との間で賃貸借契約を締結する必要があるため、まず貸主の承諾を得る必要があります。

 

2. 貸主が承諾しない場合は原状回復が必要

 賃貸物件では通常、解約時に原状回復が求められます。

 契約書に原状回復義務が記載されている場合や、貸主が居抜き売却を認めない場合には、内装の解体工事を行い、原状回復をする必要があります。

 

3. 居抜き物件の売却は所有権が変わらない

 賃貸中の居抜き物件を売却する場合、物件の所有権は貸主のままです。

 造作譲渡契約は内装設備や備品を新しい利用者に譲渡するもので、通常の不動産売買取引とは異なります。

 

4. 居抜き売却のメリットとデメリット

メリット

  • 費用が抑えられる:   原状回復のための解体費用が不要。
  • 営業を継続できる:   引き渡しまでの営業が可能。

デメリット

  • 貸主の承諾が必要:     貸主の承諾がなければ居抜き売却はできません。
  • 譲渡先が限定される:    同じ業界の利用者に限られます。
  • トラブルが発生しやすい:  造作物の利用や修繕に関するトラブルが発生することがある。

5. 居抜き売却の流れ

  1. 賃貸借契約書を確認する:  居抜き売却が可能であることを確認します。
  2. 不動産会社へ連絡する:   居抜き物件の売却対応が可能な不動産会社に連絡します。
  3. 貸主の承諾を得る:     貸主の許可が必要です。不動産会社のサポートを受けることが推奨されます。
  4. 新しい利用者を探す:    不動産会社と協力して新しい利用者を探します。
  5. 造作譲渡契約を結ぶ:    条件が整ったら契約を結びます。
  6. 賃貸借契約を解約する:   引き渡し前に貸主との賃貸借契約を解約します。

トラブルを避けるための対策

  • 契約書の内容を明確にする: 造作物の取り扱い方法、設備の所有権、修繕費用の負担を明確に記載する。
  • 十分な説明を行う: 新しい利用者に対して口頭でも十分な説明を行い、誤解を防ぐ。

 このように、居抜き売却には貸主の承諾が必要であることや、契約内容の明確化が重要です。

 また、貸主の承諾が得られない場合には、原状回復工事が必要になることもあるため、事前の確認が重要です。