耐用年数超えの物件購入にアパートローン

1. 耐用年数超えの物件購入にアパートローンを組むことは可能か？

 

　耐用年数超えの物件購入でアパートローンを組むことは可能な場合もありますが、それにはいくつかの条件が必要です。

 

　まず、耐用年数超えとは、法定耐用年数を超えた建物を指します。

　木造アパートなら築22年以上、鉄筋コンクリート造のマンションなら築47年以上の物件が該当します。

　これらの物件は市場で比較的安価で、高利回り物件として魅力的ですが、ローン審査は厳しくなります。

 

　耐用年数を超えた物件は、担保価値が低く、将来的に修繕や建て替えが必要になるリスクが高いためです。

 

2. アパートローンと法定耐用年数の関係

　アパートなどの建物には法定耐用年数が設定されており、ローンの借入期間はこの耐用年数に基づいて決められるのが一般的です。

　耐用年数とは、建物が使用に耐えうるとされる期間で、税法上で経費として減価償却できる期間でもあります。

 

アパート構造別 法定耐用年数

• 木造 22年
• 軽量鉄骨造（厚み3mm以下） 19年
• 軽量鉄骨造（厚み3mm超4mm以下) 27年
• 重量鉄骨造 34年
• 鉄筋コンクリート造 47年

　耐用年数超えの物件に対するローンは、残存する法定耐用年数を基準にした借入期間が設定されるため、審査は厳しくなります。

 

3. アパートローンが組めるケース

　耐用年数を超えた物件でも、次のような場合にはアパートローンを組める可能性があります。

• 高い利回りの物件である場合:

　収益性が高い物件であれば、ローン審査を通過する可能性があります。

　例えば、既存のアパートの実質利回りが高い場合は、収益性が高いことを証明できます。

• 借主の属性が高い場合:

借入者の勤務先、勤続年数、年収などの収入面が高く評価される場合、返済能力が高いと判断され、審査に通る可能性が上がります。

• 金融機関の方針:

金融機関によって融資の審査基準は異なるため、事業計画の内容や物件の収益性が評価されれば、ローンを組める可能性があります。

 

4. ローンを組む際の注意点

　耐用年数超えの物件にアパートローンを組む際は、以下の点に注意が必要です。

• 返済額にリスクを反映:

　耐用年数超えの物件は修繕費や空室リスクが高いため、返済額を余裕を持って設定することが重要です。

• 売却の難しさを考慮:

　耐用年数超えの物件は買い手が付きにくいため、売却益を見込むのは難しいです。

• リフォームを検討:

　耐用年数超えの物件では、リフォームが必要になることも多いため、リフォーム費用を考慮に入れたローン計画を立てることが必要です。

 

5. 効率的な不動産投資のためのアドバイス

　耐用年数を超えた物件での投資は、リスクを伴うため、しっかりとした計画が必要です。

　不動産経営のプロに相談することも有効な手段です。

 

　大手不動産会社や土地活用会社を利用し、さまざまなプランを比較検討することが、効率的な投資につながります。

 

　耐用年数超えの物件でのアパートローンを検討する場合は、慎重にリスクを評価し、長期的な視野で計画を立てることが大切です。