この裁判(平成10年2月13日最高裁判所判決、事件番号平成9(オ)966)では、設定登記のされていない通行地役権に関して、承役地の譲受人がその登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者に当たらない場合について、最高裁判所が見解を示しました。
最高裁判所の見解の要点
- 通行地役権の設定登記の欠缺を主張する第三者の基準:
通行地役権(通行を目的とする地役権)の承役地が譲渡された場合において、その譲渡の時点で、承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として使用されていることが、その位置、形状、構造などの物理的状況から客観的に明らかであり、かつ、譲受人がそれを認識していた、または認識することが可能であったときは、譲受人は、通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、地役権設定登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者には当たらないと解されます。
理由:
民法177条における「第三者」とは、登記をしなければ物権の得喪や変更を対抗できない者を指しますが、登記の欠缺を主張する正当な利益を有しない者は「第三者」に当たりません。
譲受人が、承役地が継続的に通路として使用されていることを知っていたか、または知り得た状況にある場合、その譲受人は要役地の所有者に通行地役権が存在することを推測できる立場にあり、通行権の有無や内容を容易に調査することが可能です。
そのため、譲受人が地役権の設定されていることを知らなかったとしても、その地役権の負担を予見して承役地を譲り受けたものと解されるため、地役権設定登記の欠缺を主張することは、通常、信義に反するものと判断されます。
- 例外的な場合:
譲受人が、通路としての使用が無権原で行われていると認識しており、かつ、その認識に至る原因の一部が地役権者の言動によるものであるといった特段の事情がある場合には、地役権設定登記の欠缺を主張することが信義に反するものとは言えません。
- 結論:
承役地の譲受人は、特段の事情がない限り、地役権設定登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する第三者には当たらないものとされます。
なお、この解釈は譲受人が「背信的悪意者」であることを前提とするものではなく、譲受人が承役地を譲り受けた時点で地役権の設定がなされていることを知っていたかどうかは問われません。
- 判決の意義
この判決は、不動産取引における通行地役権に関する重要な判例であり、地役権の登記がされていない場合でも、物理的状況や譲受人の認識可能性によって、譲受人が地役権の存在を推測し得る状況にある場合には、登記の欠缺を主張することは信義に反する行為とされることを示しています。
これは不動産取引における信義則の適用範囲を明確にし、地役権者の権利を保護するものです。
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