買戻特約付売買契約の特徴

　この裁判（平成18年2月7日最高裁、平成17(受)282）は、「買戻特約付売買契約」の形式を採りながらも、不動産の占有の移転を伴わない契約の性質について、最高裁判所が示した見解に関するものです。

最高裁判所の見解

• 買戻特約付売買契約の特徴:

　真正な「買戻特約付売買契約」においては、売主が買戻しの期間内に買主に支払った代金および契約の費用を返還しなければ、目的不動産を取り戻すことができなくなります。

　たとえ目的不動産の価額が買主が支払った代金および契約の費用を上回る場合でも、買主は「譲渡担保契約」で認められる清算金の支払義務を負いません（民法579条前段、580条、583条1項）。

• 契約の性質の判断基準:

　買戻特約付売買契約が「債権担保の目的」を有する場合、その契約は真に「買戻特約付売買契約」としての効力を認めることができません。

　そのため、買戻特約付売買契約の形式を採っていても、契約が実際には何らかの債権を担保する目的で締結されたものである場合、その契約は「譲渡担保契約」と解されるべきです。

• 占有の移転の重要性:

　真正な買戻特約付売買契約の場合、通常は売主から買主への目的不動産の占有の移転を伴います。

　民法も、これを前提として、売主が売買契約を解除した場合には、当事者間で特別な意思表示がない限り、不動産の果実と代金の利息を相殺したものとみなします（民法579条後段）。

• 債権担保契約と推認される場合:

　買戻特約付売買契約の形式が採られているにもかかわらず、目的不動産の占有の移転を伴わない場合には、特段の事情がない限り、その契約は債権担保の目的で締結されたものと推認されます。

　したがって、その性質は「譲渡担保契約」と解されるのが相当であるとされます。

• まとめ

　本判決のポイントは、「買戻特約付売買契約」の形式を採っていても、実際に不動産の占有が移転していない場合には、その契約は「債権担保の目的」を持つものとして「譲渡担保契約」と解釈されるべきであるという点です。

　この判断により、契約の実態が重視され、形式的な契約の名目にかかわらず、その本質に基づいた法的な解釈がなされることが確認されました。