他人名義の建物登記と借地権の対抗力

　昭和41年4月27日の最高裁判決（昭和37(オ)18号事件）では、他人名義の建物登記と借地権の対抗力に関する見解が示されました。

 

最高裁判所の見解

 

　建物保護法1条に基づき、建物の所有を目的とする土地の賃借権を持つ賃借人が、その土地の上に登記した建物を所有している場合、その登記によって土地賃借権の対抗力を第三者に示すことができます。

 

　この場合、建物の登記は土地賃借権の登記に代わるものとして機能します。

 

　しかし、これが成立するためには、登記名義人が実質的にその土地の建物の所有者であることが必要です。

 

　登記によって第三者に対抗するには、登記が実質的な権利状態と一致していなければならず、他人名義の登記ではその要件を満たさないとされています。

• 本件における判断

　本件では、被上告人（訴えられた側）が自らの意思で、長男Dの名義を使って建物の保存登記を行いました。

 

　これにより、以下のような理由から被上告人は土地賃借権を第三者に対抗することができないと判断されました。

• 他人名義での登記：

　被上告人が他人名義（長男D）の登記で建物の保存登記を行ったため、登記が実際の権利者（被上告人）と一致していない。

 

　このため、建物保護法1条の規定に基づく対抗力を有しないとされました。

• 実質的な権利状態との不一致：

　登記は物権変動の公示方法であり、第三者の利益を保護するためのものであるため、登記が実際の権利者と一致していない場合、その登記に基づく権利を第三者に対抗することは認められません。

• 瑕疵の治癒不可：

　登記名義が実際の権利者と異なる場合、その登記を更正して瑕疵を治癒することは許されません。

 

　本件では、D名義の登記と被上告人の真実の権利者としての登記が同一ではないため、更正登記による救済も認められないとされています。

• 裁判所の判断の意義

　この判決は、建物保護法1条に基づく対抗力の確立には、登記が実際の権利者に基づくものでなければならないことを明確にしています。

　

　これにより、他人名義の登記によって土地賃借権の対抗力を主張することができないという法的基準が確立されました。

 

　登記制度の重要な原則である、登記が権利状態の正確な反映である必要性を強調した判決といえます。