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不動産投資において、「個人」か「法人」

 不動産投資において、「個人」か「法人」かの選択は重要なポイントです。

 それぞれの形態にはメリットとデメリットがあり、投資の規模や目的、経営者の収入状況によって異なるため、慎重な検討が必要です。

 

1. 税金の違い

 個人の場合、不動産所得は総合課税の対象となり、他の所得と合算されて超過累進課税が適用されます。

 収入が多いほど高い税率が適用されるため、税負担が増える可能性があります。

 

 法人の場合、所得に応じた税率が固定されており、資本金1億円以下の法人では年800万円までの所得に対して15%、800万円を超える部分には23.2%の税率が適用されます。

 大規模な収益が期待できる場合は、法人化することで税金が少なくなる可能性があります。

 

2. 融資の違い

 個人の場合、物件の収益性や担保評価、個人の信用力が重視され、ローン審査を受けやすいです。

 特に、すぐに融資を受けたい場合は個人の方が有利です。

 

 法人の場合、事業用の融資を含む複数の選択肢がありますが、法人設立直後は業績がないため、融資が難しいことがあります。

 融資の選択肢は多いものの、時間がかかる可能性があります。

 

3. 個人で不動産投資を行う5つのメリット

  • 青色申告特別控除の利用

 最大65万円の控除が受けられ、節税効果が大きい。

 ただし、「事業的規模」と認められる必要があります(例:5棟以上の戸建てまたは10室以上のアパート)。

  • 家族への給与を経費にできる

 「青色事業専従者給与」として家族に支払った給与を経費に計上できる。これも「事業的規模」が条件です。

  • 関連する費用を経費にできる

 書籍代、交通費、修繕費、管理費など、不動産投資に関連する費用を経費にすることが可能です。

  • 不動産所得を損益通算できる

 赤字が出た場合、本業の給与所得などと相殺して課税所得を減らせる。

  • 長期譲渡所得が適用される

 不動産の所有期間が5年を超える場合、「長期譲渡所得」が適用され、税率が約20%となり、税負担が軽減されます。

 

4. 個人と法人の使い分け

 短期で不動産を売却する予定がある場合、法人の方が税率が低くなる可能性があります。

 大規模な収益を期待できる場合は法人化が有利です。

 小規模な不動産投資や早急に融資を受けたい場合は、個人の方が適している可能性があります。

 

 これらを考慮し、目的や状況に応じて「個人」と「法人」のどちらで不動産投資を行うかを選ぶことが重要です。