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市街化調整区域の雑種地の評価に関する「斟酌割合」

 市街化調整区域の雑種地の評価に関する「斟酌割合」は、雑種地がどの程度の開発制限を受けるかを示す指標であり、評価において非常に重要です。

 具体的には以下のように整理されています:

 

  • 斟酌割合50%:

条件:

 建物の建築が一切認められない土地。

 

例: 都市計画法第34条に定める許可基準を満たさない土地。

  • 斟酌割合30%:

条件: 建物の建築は可能だが、構造や用途に制限がある土地。

例:

  • 1号: 公益上必要な建物や生活必需小規模店舗。
  • 9号: 道路管理施設等。
  • 12号: 市街化促進のおそれがない建築物(自治体の基準により異なる)。
  • 13号: 既存権利者の居住用・業務用宅地。

 

  • 斟酌割合0%:

条件: 建物の構造、用途等に制限がない土地。

例:

  • 10号: 地区計画又は集落地区計画区域内の開発行為。
  • 11号: 条例指定区域内の開発行為(都道府県条例により異なる)。

 

具体的な基準:

  • 1号 (公益上必要な建物):

 小学校、診療所など。建物の用途や規模に具体的な制限があり、既存集落内からの距離や地積規模要件も考慮される。

  • 9号 (道路管理施設等):

 道路管理施設や休憩所、給油所等の建築が認められるが、対象地が接する道路の条件により制限がある。

  • 12号 (市街化促進のおそれがない建築物):

 自治体により具体的な基準が異なるため、地域の条例により斟酌割合が決まる。

  • 13号 (既存権利者居住用、業務用宅地):

 市街化調整区域に指定される前に土地を保有していた場合、自己の居住用や業務用の建物を建築することができる。

 

斟酌割合0%の例外基準:

  • 10号 (地区計画又は集落地区計画区域内の開発行為):

 地区計画に適合する建物の開発が可能な場合。

  • 11号 (条例指定区域内の開発行為):

 市街化区域に隣接する地域などで、条例で指定される用途に該当しない場合。

 

 このように、斟酌割合の判定には土地の具体的な条件や周囲の状況、適用される都市計画法の規定が深く関わっています。

 

 したがって、具体的な評価や判定には、現地の条件や地方自治体の基準を考慮しながら、専門家と相談しながら進めることが重要です。