市街化調整区域の雑種地の評価に関する「斟酌割合」

　市街化調整区域の雑種地の評価に関する「斟酌割合」は、雑種地がどの程度の開発制限を受けるかを示す指標であり、評価において非常に重要です。

　具体的には以下のように整理されています：

 

• 斟酌割合50％:

条件:

　建物の建築が一切認められない土地。

 

例: 都市計画法第34条に定める許可基準を満たさない土地。

• 斟酌割合30％:

条件: 建物の建築は可能だが、構造や用途に制限がある土地。

例:

• 1号: 公益上必要な建物や生活必需小規模店舗。
• 9号: 道路管理施設等。
• 12号: 市街化促進のおそれがない建築物（自治体の基準により異なる）。
• 13号: 既存権利者の居住用・業務用宅地。

 

• 斟酌割合0％:

条件: 建物の構造、用途等に制限がない土地。

例:

• 10号: 地区計画又は集落地区計画区域内の開発行為。
• 11号: 条例指定区域内の開発行為（都道府県条例により異なる）。

 

具体的な基準:

• 1号 (公益上必要な建物):

　小学校、診療所など。建物の用途や規模に具体的な制限があり、既存集落内からの距離や地積規模要件も考慮される。

• 9号 (道路管理施設等):

　道路管理施設や休憩所、給油所等の建築が認められるが、対象地が接する道路の条件により制限がある。

• 12号 (市街化促進のおそれがない建築物):

　自治体により具体的な基準が異なるため、地域の条例により斟酌割合が決まる。

• 13号 (既存権利者居住用、業務用宅地):

　市街化調整区域に指定される前に土地を保有していた場合、自己の居住用や業務用の建物を建築することができる。

 

斟酌割合0％の例外基準:

• 10号 (地区計画又は集落地区計画区域内の開発行為):

　地区計画に適合する建物の開発が可能な場合。

• 11号 (条例指定区域内の開発行為):

　市街化区域に隣接する地域などで、条例で指定される用途に該当しない場合。

 

　このように、斟酌割合の判定には土地の具体的な条件や周囲の状況、適用される都市計画法の規定が深く関わっています。

 

　したがって、具体的な評価や判定には、現地の条件や地方自治体の基準を考慮しながら、専門家と相談しながら進めることが重要です。