解決策としての不動産投資

　現金を相続する際の課税の問題と、その解決策としての不動産投資についてまとめます。

 

「現金相続における課税の問題」

• 現金にかかる相続税:

　相続税は現金の額面通りに課税されるため、相続税が発生するとその額面分が減少する。

「現金があれば心配ない」と安心しがちだが、実際には相続税が課税されることで貯めた現金が減少するリスクがある。

• 定期預金の利息:

　現在、定期預金の利息がほとんどつかないため、現金を貯めるだけでは将来的な資産増加が期待できない。

　相続時に現金があっても、相続税を支払った後の資産が大きく減る可能性が高い。

 

「節税策としての不動産投資」

• 収益不動産の購入:

　現金を不動産に換えることで評価額が下がり、相続税の負担を軽減できる。

　不動産は、現金や預金よりも相続税の評価が低くなるため、相続時の税負担が少なくなる。

 

「不動産評価の基準」

• 評価の違い:

　現金や預貯金はその額面で評価されるが、不動産は時価より20〜30%程度低い評価がされる。

　賃貸用の建物の場合、相続税評価額は建築価額の30〜40%程度になるため、非常に有利。

 

「評価額の具体例」

土地と建物の評価基準:

• 公示価格：100%（市場での取引価格）
• 路線価：80%（相続税評価額）
• 固定資産税評価額：70%（固定資産税課税のための評価）

具体的な計算例:

　1億円で収益不動産（建物5000万円、土地5000万円）を購入した場合の相続税評価額：

• 建物の評価額:

　固定資産税評価額：5000万円 × 40% = 2000万円

　賃貸にすることで借家権控除：2000万円 × 70% = 1400万円

• 土地の評価額:

　相続税評価額：5000万円 × 80% = 4000万円

　借地権・借家権控除適用後：4000万円 × (1 - (0.6 × 0.3)) = 3280万円

• 総合評価額:

　合計相続税評価額：1400万円 + 3280万円 = 4680万円

　現金が1億円から4680万円に減少し、差し引きで5320万円の評価減。

 

まとめとポイント

• 現金より不動産での保有が節税に有利:

　不動産を所有することで相続税評価が下がり、相続時の税負担が軽減される。

　賃貸用の建物の相続税評価額は建築価額の30〜40%程度で、非常に有利であるため、収益不動産への投資は賢明な選択。

• 重要なキーワード:

貸家建付地:

　所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けた場合の土地で、その評価が特別に控除される。

 

借家権・借地権の控除:

　賃貸にすることで評価額がさらに下がるため、相続税の負担が軽減される。

 

このように、現金の相続税の負担を軽減するためには、不動産への投資を考えることが重要です。