区分所有建物における「管理規約」

　区分所有建物における「管理規約」についての説明です。

 

1. 区分所有法と管理規約

　区分所有建物（マンションなどの集合住宅）においては、建物やその敷地、附属施設の管理・使用について、区分所有者（住戸の所有者）同士のルールを定めることが必要です。

　これらのルールは、「区分所有法」という法律で基本的な部分が定められていますが、さらに詳細な規定を「管理規約」で定めることができます。

 

管理規約の役割

• 根本ルールの制定

　管理規約は、管理組合の組織運営や建物の管理方法、使用方法などを定めるもので、区分所有者間でのルールブックの役割を果たします。

　例えば、共用部分の使用に関する細かなルールや、管理費の負担割合、理事会の設置方法などが規約に含まれます。

• 法的な位置づけ

　区分所有法 第三十条

　区分所有法の第三十条では、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる」とされています。　　

　つまり、法律に規定されていない事項については、管理規約でルールを定められるということです。

 

2. 規約の設定・変更・廃止

• 設定、変更、廃止の要件

　区分所有者及び議決権の四分の三以上の決議が必要

　管理規約の設定、変更、廃止については、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成を得た集会の決議で行うことができます（区分所有法 第三十一条）。

• 一部所有者の承諾が必要な場合

　管理規約の設定や変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その区分所有者の承諾を得る必要があります。

　例えば、共用部分の使用方法の変更により、特定の所有者の利益が侵害されるような場合などです。

• 反対の制約（第二項）

　また、一定の条件の下で、規約の設定や変更に反対することもできます。

　例えば、一部共用部分を共用する区分所有者の4分の1を超える者が反対した場合には、規約を設定・変更・廃止できないといった制約も設けられています。

 

3. 規約で定める事項

絶対的規約事項と相対的規約事項

　管理規約で定めることのできる事項には、絶対的規約事項と相対的規約事項があります。

• 絶対的規約事項

　規約で必ず定めるべき事項を指し、これに基づかないと管理や使用が不明確になるような重要な内容です。

• 相対的規約事項

　規約で定めることもできますが、定めなくても問題ない内容です。

　例えば、細かな使用ルールや管理組合の活動方針などがこれに当たります。

 

4. 公正証書による規約の設定

　最初に専有部分の全部を所有する者の権利

　建物の専有部分を最初にすべて所有する者（通常、マンションのデベロッパー）は、単独で規約を定めることができます。

　この規約は公正証書によって設定され、以下の事項が含まれます（区分所有法 第三十二条）。

• 規約共用部分の定め

　共用部分として利用される範囲や使い方の定義。

• 規約敷地の定め

　敷地の利用方法や管理方法の定義。

• 専有部分と敷地利用権の分離処分の定め

　専有部分（住戸）と敷地利用権（例えば、駐車場や庭）の売却を分離して行えるかどうか。

• 敷地利用権の割合に関する定め

　各専有部分と敷地利用権の持分割合の定義。

 

5. まとめ

　管理規約は、マンションなどの区分所有建物において、建物や敷地、附属施設の管理と使用について区分所有者同士で取り決めるための重要なルールブックです。

　その内容や変更には法律の規定があり、慎重な議論と決議が求められます。

　規約の設定や変更、管理組合の運営については、区分所有者全員の理解と協力が不可欠です。