建物買取請求権について

　借地権契約における「建物買取請求権」についてです。

 

1. 建物買取請求権とは

　借地権者は、借地権契約の存続期間が満了し、契約の更新がなされなかった場合に、借地権設定者（地主）に対して、借地上の建物やその他の附属物を時価で買い取ることを請求することができます。

　この権利を「建物買取請求権」といいます。

 

2. 建物買取請求権の性質

　この買取請求権は「形成権」と呼ばれ、行使されると、借地権設定者（地主）の意思に関係なく、強制的に売買契約が成立します。

　つまり、借地権者がこの権利を行使することで、法律上の効果として建物の売買が自動的に成立します。

 

3. 建物買取請求権の要件（借地借家法第13条）

　以下の条件を満たす場合に、建物買取請求権を行使することができます。

• 3.1 借地権の存続期間が満了していること

　借地権の存続期間が満了した場合で、更新がなされなかったときに限ります。

• 3.2 借地権者が建物を所有していること

　借地上に借地権者が建てた建物が存在することが必要です。

　この建物は、借地権者が土地に附属させたもので、借地権者自身が所有していることが求められます。

• 3.3 時価で買い取ることを請求すること

　建物買取請求権が認められると、借地権設定者は建物を時価で買い取る義務を負います。

　時価とは、現在の市場価格に基づく評価額です。

 

4. 建物買取請求権の例外（借地借家法第13条第2項）

　借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに、存続期間を超えて建物を新築または増築した場合には、借地権設定者は代金の支払いについて裁判所に対して相当の期限を付与するよう請求できます。

　これにより、借地権設定者が一度に多額の支払いをしなくて済むように配慮されます。

 

5. 転借地権者への準用（借地借家法第13条第3項）

　借地権の存続期間が満了した場合において、転借地権者が存在する場合にも、この規定が適用されます。

　転借地権者も、借地権者と同様に建物買取請求権を行使することができます。

 

6. 第三者の建物買取請求権（借地借家法第14条）

　第三者が借地権者から建物を取得し、その後、借地権設定者が賃借権の譲渡または転貸を承諾しない場合、この第三者も建物買取請求権を行使できます。

　これにより、借地権者が第三者に建物を譲渡した際の権利関係が整理され、第三者の利益も保護されます。

 

7. 自己借地権（借地借家法第15条）

　借地権設定者自身が、他の者と共に借地権を有する場合、これを「自己借地権」といいます。

　この場合、借地権設定者が自己の借地権を持っていても、その借地権は消滅しません。

 

8. 強行規定（借地借家法第16条）

　第10条（借地権の更新）、第13条（建物買取請求権）、第14条（第三者の建物買取請求権）に反する特約で、借地権者または転借地権者に不利なものは無効とされます。

　これは、借地権者や転借地権者を保護するための強制的な規定です。

 

9. 実務上の留意点

• 時価の算定:

　建物買取請求権を行使する際には、建物の時価が適正に算定される必要があります。

　時価の評価にあたっては、専門家による鑑定が行われることが一般的です。

• 買取請求の期限:

　建物買取請求権の行使には期限があるため、早めに行動することが重要です。

• 裁判所の介入:

　当事者間で建物の価格などについて合意が得られない場合、裁判所において調停や訴訟が行われることがあります。

 

　以上が建物買取請求権の概要とその要件、特例についての説明です。

　借地権の契約満了後の処理においては、借地権者と借地権設定者の双方が適切な対応をとることが求められます。