コンパクトシティと居住誘導区域

　コンパクトシティと居住誘導区域 ― 人口減少時代の不動産価値を守る新常識

• 　「コンパクトシティ」とは、人口減少・高齢化社会を見据え、行政コストや住民サービスを維持するために、立地の良い地域へ人の居住を誘導する都市政策のことです。

　これを制度として具体化したのが、2014年施行の改正都市再生特別措置法（通称：コンパクトシティ法）であり、この法律に基づき各自治体が「立地適正化計画」を策定します。

　この計画において、自治体は「居住誘導区域」と「都市機能誘導区域」を設定します。

• 　「居住誘導区域」とは、人口密度を維持し、将来にわたって住み続けてもらいたい地域のこと。

　ここには、学校、病院、役所、商業施設など生活に必要なインフラが集約され、住宅開発や住民の転入が積極的に促されます。

• 　一方、「都市機能誘導区域」は、行政サービスや医療福祉など都市機能を集めて配置する中核的エリアです。

　居住誘導区域に指定されると、補助金、容積率の緩和、税制優遇といった各種インセンティブが受けられます。

　逆に、区域外では新たな住宅開発等に対して、市町村への事前届出義務（30日前）や制限がかかり、知らずに土地を購入すると不測の損害を受けるリスクがあります。

　宅建業者はこの点を重要事項説明書に記載し、取引の際に説明する必要があります。

　

　なぜこのような政策が必要なのか？ 

　その背景には、人口減少が進む中で自治体の税収が減少し、道路・上下水道・ごみ収集といった基礎的なインフラ維持が困難になるという深刻な課題があります。

　実際、財政破綻に至った北海道夕張市のような例もありました。

　こうした事態を避けるには、人口密度を確保できる範囲に機能と人を集約し、効率的な都市運営を行う必要があるのです。

　この政策のインパクトは、不動産価格にも及びます。

　居住誘導区域内は、行政投資が集中するため地価が維持・上昇する可能性がありますが、区域外ではインフラ更新も遅れ、サービス水準も低下するため、地価の下落傾向が強まります。

 

　実際、コンパクトシティの先進地・富山市では、中心市街地への居住を促すため、郊外からの移住者に補助金を支給し、LRT（路面電車）整備で都市の魅力を高めるなどの施策を展開しています。

　今後は、かつて人気だったベッドタウンや郊外ニュータウンでも、高齢化や空き家問題が深刻化する可能性があります。

　これらの地域が居住誘導区域に含まれなければ、価値が大幅に下がることもあり得るのです。

　なお、居住誘導区域に含まれないことが原則とされる地域には、以下のような災害リスクの高いエリアが挙げられます：

1.   土砂災害特別警戒区域

2.   津波災害特別警戒区域

3.   地すべり防止区域

4.   市街化調整区域

5.   保安林や農用地区域 など

　つまり、将来的に人口の集中やサービスの維持が難しいと判断された区域は、都市政策の優先順位から外されていくのです。

 

　不動産の購入・開発・投資を検討する際には、その土地が居住誘導区域に含まれているかどうかを確認することが、今後ますます重要になっていくでしょう。