がけ条例（崖条例）とは

　がけ条例（崖条例）とは、崖の上や下に建物を建てる際の安全上の制限を定めた条例で、各都道府県または市町村ごとに設けられています。

　正式名称はそれぞれ異なりますが、一般的に「がけ条例」と呼ばれています。

 

■ がけ条例の目的

　がけ条例は、崖の崩壊による建物倒壊や人的被害を防ぐために定められたもので、特に地震や大雨の際に、がけ崩れによる二次災害を防止することを目的としています。

 

■ 崖とは何か

　がけ条例における「崖（がけ）」とは、傾斜が30度を超える高さ2m以上の斜面を指し、岩盤以外の地質（例えば粘土や砂地など）で構成されるものが対象になります。

　現地での判別が難しいケースもあるため、役所での確認が必須です。

 

■ どんな制限があるのか（例：東京都）

　がけ条例は地域により異なりますが、東京都建築安全条例では次のように定められています。

　高さ2mを超えるがけの下端から、がけの高さの2倍以内に建物を建てる場合は、安全な擁壁（ようへき）を設けるか、がけから離して建築する必要があります。

　この規制は、がけの上・下のいずれにも適用され、がけの影響範囲内に建物を建てる場合には、原則として都道府県知事や市町村長の許可が必要です。

 

■ 擁壁の設置と調査ポイント

　がけに接する土地に建物を建てるには、擁壁の設置が必要になるケースがあります。

　擁壁には大きな費用がかかることもあるため、不動産調査時には以下の点を確認することが重要です：

l 擁壁の有無と高さ

l 擁壁の構造と材質（RCか、石積みか等）

l 確認済証や検査済証があるかどうか（＝合法な構造物か）

l 維持管理状態（ひび割れ・排水不良・傾き等）

l また、すでに擁壁がある場合でも、それが現行の構造基準に適合していなければ再施工が必要になることもあるため注意が必要です。

 

■ 売買時の注意点

　がけ条例に該当する土地を売買する場合、不動産業者は重要事項説明書の備考欄にがけ条例の規制内容を記載し、買主に説明する義務があります。

　これを怠ると後々のトラブル（損害賠償請求など）につながります。

特に、「擁壁が必要だと知らずに購入してしまい、建築費が大幅に増加した」といったケースでは、契約の解除や損害賠償請求につながる可能性があるため、事前調査が非常に重要です。

 

■ がけ条例と他の法律の違い

　崖の高さが5mを超えるような大規模な崖地については、がけ条例だけでなく「土砂災害防止法」や「急傾斜地崩壊危険区域（急傾斜地法）」などの法律によっても規制される場合があります。

　これらは国の法律による規制であり、自治体条例よりもより強い制限が課される傾向があります。

 

■ まとめ

l がけ条例とは：崖地周辺に建物を建てる際の自治体ごとの制限。

l 対象となる崖：高さ2m超、傾斜30度超の軟弱地盤。

l 制限の内容：擁壁の設置や、崖からの後退距離の確保。

l 調査必須：建築指導課で詳細なヒアリングと擁壁の状態確認を。

l 売買時の説明義務：重要事項説明に必ず明記。

　がけ条例は、不動産の資産価値や建築コストに大きく影響するため、現地確認と自治体での照会を怠らないことが大切です。