用途地域が2つ以上にまたがっている土地

　用途地域が2つ以上にまたがっている土地については、建物の用途・建ぺい率・容積率・高さ制限・防火規制など、それぞれの制限項目ごとに適用方法が異なるため、注意が必要です。

　以下に、項目ごとの適用ルールをわかりやすく整理してご説明します。

 

　① 建物の用途制限

　　→ 敷地全体に対し、「面積の大きい方の用途地域」が適用される。

　たとえば、敷地のうち60㎡が第2種中高層住居専用地域、40㎡が第1種低層住居専用地域だった場合、第2種中高層住居専用地域の用途制限が全体に適用されます。

　② 建物の高さ制限

　　→ 用途地域ごとに制限される。

　建物がまたがって建つ場合、それぞれの地域にかかる部分ごとに次のような制限があります。

a.   絶対高さ制限：第1種低層では10ｍや12ｍなどの制限あり。

b.   斜線制限・高度地区：用途地域に応じて異なる。

 

c.   日影規制：建物の影が落ちる場所で、最も厳しい規制を基準に適用。

　例：北側が第1種低層住居専用地域で10ｍ制限、南側が中高層地域で25ｍ可能でも、北側には10ｍ制限が適用。

 

　 ③ 防火地域・準防火地域

　　→ 建物が少しでも防火地域にかかっている場合、敷地全体に最も厳しい規制が適用される。

　例えば、建物の一部でも防火地域にかかっていれば、全体を防火構造で建築する必要があります。

 

　④ 建ぺい率・容積率

　　→ 各地域ごとに面積の加重平均で算出。

【建ぺい率の計算式】

（用途地域Aの面積 × Aの建ぺい率）＋（用途地域Bの面積 × Bの建ぺい率）÷ 敷地全体の面積

【容積率の計算式】

（用途地域Aの面積 × Aの容積率）＋（用途地域Bの面積 × Bの容積率）÷ 敷地全体の面積

※ただし、容積率は前面道路幅員による制限（道路幅×法定係数）との比較で、小さい方が採用されます。

　⑤ まとめ：

　複数用途地域にまたがる土地の調査ポイント

項目	適用方法
建物の用途	面積が大きい方の用途地域
建物の高さ	用途地域ごとの制限（影は最も厳しい規制）
防火規制	最も厳しい規制が全体に適用
建ぺい率・容積率	面積按分の加重平均で計算

 

　

　用途地域が複数ある敷地では、単純に「一番厳しいか一番緩いか」ではなく、各制限ごとに根拠の異なるルールが適用されるのがポイントです。

　不動産売買や建築計画を行う際には、都市計画図・建築指導課での確認が必須となります。