不動産 · 2025/07/31

道路の調査方法とは？

　道路の調査方法とは？

　　接道義務の有無が“建てられる土地”を決める

　不動産調査の中でも、道路の調査は最重要項目の一つです。

　
　なぜなら、建物が建てられるかどうかは、その土地がどのような道路に接しているかによって決まるからです。

　土地価格や用途にも大きな影響を与えるため、接道状況の調査は売買前に必ず行う必要があります。

　都市計画区域内や準都市計画区域内では、建築基準法第43条により、「建築基準法上の道路に、2m以上接していなければ建物を建てられない」というルール（接道義務）があります。

　これが満たされていなければ、建物の新築・増改築ができず、売買にも大きな支障が出ます。

　道路といっても、すべてが建築基準法上の道路（以下「法道路」）ではありません。法道路には、建築基準法第42条で以下のように定められています。

種別	道路の内容	通称例
1号道路	国道・県道・市道など、道路法による道路	公道
2号道路	都市計画法に基づいて築造された道路	開発道路
3号道路	1950年の建基法施行時に既に存在していた道路	既存道路
4号道路	将来築造予定の道路（特定行政庁の指定あり）	計画道路
5号道路	位置指定道路（私人が造成し役所に届け出たもの）	指定道路
2項道路	幅員4m未満でも、建物が建ち並ぶ既存道路で後退可能なもの	セットバック道路

　調査の流れ①

　まずは公図で「道路に接しているか」を確認

　地図上で隣接していても、間に水路や私有地があれば接道していない扱いになる場合あり。

　公図や地積測量図を確認し、接している土地が実際に道路かを確認します。

　② 建築基準法上の道路かどうかを調べる

　市役所・区役所の「建築指導課」に出向き、道路種別図や法42条道路の台帳を閲覧。

　役所により、住宅地図やコンピュータ画面上に色分けされていたり、図面で確認できる仕組みあり。

　インターネット上で公開している自治体も増えています（例：「○○市道路種別図」で検索）。

　③ 公道か私道かを調べる

「公道か私道か」は、道路の所有者と管理者の確認が必要。

　所有者が市であっても未認定道路であれば私道扱いのことも。

　市の「道路管理課」で道路台帳や道路区域図を取得し、認定幅員、路線番号、境界情報を確認。

「現地調査も必須」

l 　現地では接道幅が2m以上あるかどうかを確認（目視・メジャー使用可）。

l 　側溝や法敷（のりじき）部分も幅員に含まれることが多いが、自治体ごとに判断基準が異なる。

l 境界標（境界杭）があるかどうか、他人地を経由していないかも要確認。

l 水路・農道・通路のように見えても、法道路ではないケースがあるため要注意。

l 位置指定道路や2項道路は、廃止・通行不能・セットバック未了などで接道義務を満たさない場合あり。

l 接道の可否は「登記簿」ではわからないため、現地＋役所調査が不可欠。

まとめ

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