不動産 · 2025/08/01

高度地区とは？建物の「高さ」に制限を加える都市計画上の区域

　高度地区とは？

　　建物の「高さ」に制限を加える都市計画上の区域

　「高度地区（こうどちく）」とは、都市計画法に基づいて建物の高さを制限する地域地区の一つです。

　特に都市部では、高さ制限があるかどうかで、建てられる建物の規模や用途が大きく変わるため、建築・売買・設計のいずれにおいても重要な調査項目です。

　高度地区には大きく分けて次の2種類があります：

１．最高限度高度地区（最高高さ制限）

　　→ 高い建物を建てすぎないための制限。日照・通風・景観保護の目的で設定される。

例：住宅地に「高さ10m以下」の制限をかける

２．最低限度高度地区（最低高さ制限）

　 → 駅前や大通り沿いなど、低すぎる建物を建てないための制限。

　　土地の有効利用や景観形成が目的。

　 例：都心部で「高さ20m以上」の建物しか建てられない制限をかける

　　現在、高度地区といえば主に「最高限度高度地区」を指します。

　最低限度の指定は全国でもごく一部に限られています。

　・都市計画法第9条18項：

　市街地の環境を守り、土地利用を最適化するための地区

　・建築基準法第58条：

　高度地区における建物の高さは、その都市計画に定められた範囲に適合しなければならない

　つまり、高度地区は都市のバランスを保つために「高さ」という側面から土地利用を調整する制度です。

　建築物の高さ制限には、他にも以下の規制があります：

　高度地区は「単純に高さの上限または下限を制限する区域」で、用途地域とは独立して設定されます。

　規制内容は自治体によって異なる

　
　高度地区の内容は、全国一律ではなく市区町村の都市計画に基づいて異なります。

　例：

　東京都：第1種（10m制限）～第3種（20m制限）

　横浜市：第1種～第7種まで細分化

　大阪市：駅前や大通り沿いに最低限度高度地区（15m以上など）

　
　また、2004年の都市計画見直し以降、比較的新しいマンションなどが「既存不適格建築物」になる例も増えています。

　そのため、高度地区の指定がある場合は、建築年・規制内容を必ず確認する必要があります。

　調査対象の土地が高度地区に該当するかどうかを調べるには：

l 自治体のHPで「○○市高度地区」で検索

l 都市計画図や用途地域マップを確認（PDFやGISで提供されている場合あり）

l 不明な場合は都市計画課や建築指導課へ直接照会

　売買時には、重要事項説明書に「高度地区の制限あり」と記載・説明が必要です。

まとめ

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