建築基準法第43条但し書きって何だったっけ

　建築基準法第43条但し書きって何だったっけ？

 

　■ 建築基準法上の「道路」に接していないと、建物は建てられない

　建築基準法では、建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない（接道義務）と定められています（法第43条第1項）。

　しかし、日本の住宅地には、登記上「通路」とされるだけで、建築基準法上の「道路」ではない通路（私道・水路上の橋・未指定道路など）が数多く存在します。

　このような土地では、原則として建築不可ですが、「特例として建築を認める」ための規定が建築基準法第43条の但し書き（現在の43条2項2号）です。

 

■ 「43条但し書き」＝ 建築できる可能性がある特例通路

　通称「43条但し書き通路」は、建築基準法上の道路に該当しない道に接する敷地に対して、建築審査会の同意を得て建築を認める制度です。

　2018年の法改正により「但し書き」は第43条第2項に移され、「43条2項2号」として条文化されましたが、通称としては今も「但し書き通路」と呼ばれています。

 

　この制度のポイントは、

l 毎回建築のたびに個別申請が必要

l 建築物の用途・構造・規模により許可されない場合がある

l 許可が出たからといって将来も保証されない

l 住宅ローンに通らないケースもある

という制限付きの特例である点です。

 

■ 43条但し書きの基準と種類

　以下のいずれかの基準を満たす必要があります（施行規則10条の3）：

l 敷地の周囲に公園・緑地など広い空地がある

l 敷地が農道・河川管理道・港湾道路など幅員4m以上の公共用道路に接している

l 敷地が建築物の安全な避難・通行が可能な通路に接している（実質的に道路に近い通路）

　実際には、道路に見えても道路ではない（未認定道路・私道・水路上の橋など）が多く、3に該当する場合がほとんどです。

 

■ 許可が必要な理由と「一括同意基準」

　但し書きによる建築は、「建築審査会の同意」が原則必要です。

　ですが毎回審査会を通すのは手間が大きいため、地方自治体はあらかじめ「一括同意基準（包括同意基準）」を定め、基準に適合していれば審査会を通さずに建築を許可できる制度も運用しています。

　例）東京都や大阪市などでは、「延べ床200㎡以下の戸建住宅で、道幅が4m以上、通行安全性が確保されている」などの条件が典型です。

 

■ 認定制度（建築基準法43条2項1号）

　2018年の改正により、以下の要件を満たす場合は建築審査会の同意すら不要とする「認定制度（43条2項1号）」が創設されました。

l 公共の用に供する幅員4m以上の道に接している

l 用途が一戸建て住宅で、延べ床面積200㎡以内

l 安全性や衛生性が確保されていると特定行政庁が認める

　これは、地方自治体の基準を満たすと通常の接道と同等に扱えるという画期的な制度です。

 

■ 実務上の注意点

l 建築可否は市町村ごとに異なるため、必ず特定行政庁に事前確認

l 一括同意基準・認定制度の有無と内容を確認

l 同一通路沿いに過去の建築許可実績があるか調べる（行政庁に確認）

l 再建築時も許可が必要になるため、将来的な建築の可否を買主に説明

l 重要事項説明書に「43条但し書きによる建築許可を受けている旨」を記載

 

まとめ

　「43条但し書き」は、建築基準法上の道路に接していない土地でも建築を可能にする例外的な制度ですが、自治体による運用差が大きく、将来も建築できるとは限らない土地です。

　したがって、売買や建築を行う際には、審査会の許可履歴や一括同意基準・認定制度の確認を徹底し、書面による記録と説明責任をしっかり果たすことが重要です。