不動産 · 2025/08/13

42条3項道路って何だったっけ

　42条3項道路って何だったっけ？

　42条3項道路とは、42条2項道路の特例で、やむを得ない理由により敷地後退（セットバック）を道幅2.7mまで緩和した道路です！

　■ 前提：建築基準法上の道路に接していないと建築不可！

　建物を建てるには、建築基準法上の道路に2m以上接道していることが必要です（接道義務）。

　そしてその道路とは、原則として幅員4m以上の道路である必要があります。

　ですが、戦後すぐの狭い市街地などには、幅員4m未満の道が多数ありました。

　これを救済するために設けられたのが「42条2項道路（みなし道路）」です。

　■ 42条3項道路とは？

　42条2項道路の中には、どうしても4mに広げる（セットバックする）ことが現実的に難しいものがあります。

　そうした場合に特別に設けられたのが「42条3項道路（水平距離指定道路）」です。

　■ 具体的な特徴

特徴	内容
基準	本来は4mの幅員が必要なところを2.7mまで緩和
セットバック幅	通常2m → 1.35mに縮小可能（道路中心線から）
必要手続き	特定行政庁の判断＋建築審査会の同意
通称	水平距離指定道路（建築基準法第42条3項）
理由	物理的・歴史的にセットバックが困難な地域に対応するため

　■ どんなところにあるの？

　たとえば京都市の東山区・昭和小路などは、幅2.7m前後の道沿いに町家が連なり、文化的景観の保存や物理的な拡幅困難性から、3項道路に指定されています。

　以下のようなケースに該当すると、3項道路指定されることがあります：

l 急傾斜地で物理的にセットバックできない

l 片側が河川や線路、公園で拡幅が不可能

l 木造密集市街地で、地域の景観維持や再建築の実現のために特例的に指定

　■ 誤解しやすいポイント

l 42条2項道路とほぼ同じに見えるが、より厳しい条件の上で成立

l 将来的に4mに拡幅する予定がなく、現状維持が前提

l 建築のたびに建築審査会の許可が必要（通常）

l 銀行ローンや建築制限などで不利になることもある

　■ まとめ

　3項道路は「狭くても建築可能な例外措置」。

　しかし、一般の道路よりも制限が多く、建築のたびに審査が必要なため、将来の活用や資産価値に注意が必要です。

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