不動産  ·  2025/09/16

    開発許可が不要なケースとは？

    　開発許可が不要なケースとは？


    　都市計画法では、都市計画区域や準都市計画区域内での開発行為（＝宅地造成など）には原則として都道府県知事の開発許可が必要とされています（法第29条）。

    　しかし、すべての開発行為が許可対象というわけではありません。

    　規模・用途・公共性・性格・緊急性などの観点から、一定の開発行為については許可を不要とする除外規定が定められています。

     

    　これらの除外規定は、都市計画法第29条第1項の1号～11号に基づいています。

    　 ① 面積による除外（第1号）

    　面積が小規模な場合、開発許可は不要とされています。

    　上限面積は以下の通りですが、自治体の条例でより厳しく定められている場合があります。

    区域区分

    許可不要の上限面積

    市街化区域

    1,000㎡未満（都市圏：500㎡未満）

    ※条例で300㎡に引下げ可

    非線引き都市計画区域

    ・準都市計画区域

    3,000㎡未満（条例で300㎡に引下げ可）

    都市計画区域外

    （準都市計画区域を除）

    10,000㎡未満

    市街化調整区域

    ※面積にかかわらず許可必要

     

    ※市街化調整区域では1㎡でも開発行為は原則として許可対象です。

     

    　② 用途による除外（第2号・第3号）

    　建物の目的が公益性の高い場合や農業関連施設である場合、開発許可が不要となるケースがあります。
    第2号（農林漁業用施設）　→ 農業用倉庫、畜舎、農家住宅など。　→ 市街化調整区域、非線引き、準都市計画区域でのみ適用可
    第3号（公共性のある施設）　→ 駅舎、変電所、公民館など。　→ 全区域で適用。ただし、医療・福祉・学校などは許可が必要（法改正により）

    ③ 事業の性質による除外（第4号～第9号）

    第4号：都市計画事業

    第5号：土地区画整理事業

    第6号：再開発事業

    第7号：住宅街区整備事業

    第8号：新住宅市街地開発事業

    第9号：公有水面の埋立て

    これらはいずれも、都市整備の一環として認められているため、個別に開発許可を取得する必要がありません。

    ④ 応急・軽微な行為による除外（第10号・第11号）
    第10号：災害等による応急措置　→ 地震・洪水などの災害復旧工事等
    第11号：通常の管理行為・軽微な開発行為　→ 具体例は施行令第22条に記載

     

    【施行令第22条の具体例】

    内容

    条件例

    仮設建築物の建築

    一時的な建築物等

    車庫・物置などの附属建物

    小規模（10㎡以下）

    50㎡以内の自己用建物

    かつ開発面積が100㎡以内（調整区域内）

    土木工事の一時使用施設

    工事現場の詰所など

     

    　これらのケースでは、許可不要でも、市町村によって届け出や指導を受ける場合があります。

     

    　■ 特例や要綱による運用

    　各自治体では、「小規模宅地開発指導要綱」「まちづくり条例」などにより、開発許可不要の面積であっても最低敷地面積の制限や道路幅、排水処理の基準を設けている場合があります。

    例：

    • 1区画の最低敷地面積は120㎡以上
    • 幅員4m以上の道路に2m以上接道
    • 擁壁・排水施設の整備義務あり

    　これに違反すると、建築確認が下りない可能性があります。

     

    　■ まとめ

    区分

    内容

    面積による除外

    市街化区域：原則1,000㎡未満

    （都市圏では500㎡）

    用途による除外

    農業用・公共用建物（駅舎・変電所など）

    事業の性格による除外

    都市計画事業、再開発、土地区画整理など

    軽微な行為による除外

    仮設建物、10㎡以内の増築、附属建物、

    災害時の応急措置

    調整区域での扱い

    原則、すべての開発行為で許可が必要

    地方自治体の上乗せ規制

    小規模開発指導要綱などに基づく制限に注意

     


    　実際の開発行為が許可不要に該当するかどうかは、事前に自治体（開発審査課など）へのヒアリングが必須です。