不動産  ·  2025/09/27

    特別用途地区とは

    　「特別用途地区」とは、用途地域ではカバーしきれない細かい土地利用のルールを、さらに上乗せで定める地区のことです。

     

    　■ ポイントで理解する「特別用途地区」

    区分

    内容

    位置づけ

    都市計画法で定める「地域地区」の一つ

    目的

    用途地域の制限を強化または緩和して、

    地域特性に応じた土地利用を実現

    重ねて指定される

    用途地域の上に重ねて指定される（単独指定は不可）

    制定主体

    市区町村が条例で定め、必要に応じて

    国土交通大臣の承認を得る

    規制内容

    住宅・商業施設・工場などの建築を禁止・

    制限／緩和することも可能

     

     

    　■ 例：大阪市西淀川区「工業保全地区」

    　用途地域は「工業地域」

    　しかし住宅建設が進みすぎたため、工業地としての機能を守るために「特別用途地区」として「工業保全地区」に指定

    　この結果、新たな住宅や老人ホームは建設禁止（建替えはOK）

     

    　■ 昔の分類（現在は自由設定可）

    種類

    目的例

    特別工業地区

    特定業種だけOK（騒音など制限）

    文教地区

    学校周辺の環境保護（パチンコ店などNG）

    観光地区

    旅館やホテルの立地推進

    商業専用地区

    商業施設のみに用途を限定

    厚生地区

    病院・福祉施設中心の地区　など

     

    　現在はこれらに限らず、地域の実情に合わせて自由に設計できます。

     

    　■ 似ている制度との違い

    制度名

    重ね指定

    内容

    用途地域

    ×（基本）

    建物の用途制限を地域単位で設定

    特別用途地区

    ◯（用途地域の上に）

    用途地域の制限を追加・強化・緩和

    特別用途制限地域

    ◯（用途地域なしでもOK）

    都市計画区域外などで単独指定可

    用途地域の変更

    ×（単独）

    地域全体の用途区分を見直す

     

     

    　■ 実務での注意点

    • 新築の可否は条例で決まるため、建築予定があるなら市区町村に必ず確認
    • 宅建業者は重要事項説明書で説明義務あり
    • 指定されているかどうかは「〇〇市 特別用途地区」で検索 or 都市計画図で確認

    　まとめると、
    　「特別用途地区」は、“用途地域だけでは不十分な土地利用のルールを上乗せ”するための制度

    　　例：工業地なのに住宅が増えすぎた → 「工業保全地区」にして住宅新築を禁止

    　　用途制限が強化されているのか、緩和されているのか、条例の中身を確認することが最重要です。