相続調停でよくある誤解：調停での不動産評価と実勢価格の違い

　相続調停でよくある誤解

　：調停での不動産評価と実勢価格の違い

 

　相続調停では、不動産の評価をどう扱うかが大きな争点になります。

• 「固定資産税評価額で分ければいいのでは？」
• 「不動産会社の査定が一番正しいはず」
• 「鑑定士の評価が絶対だ」

　こうした声はよく聞かれますが、実は 不動産の評価方法は一つではなく、目的によって金額が大きく変わる のです。

 

調停で用いられる主な評価基準

• 固定資産税評価額

　市区町村が算定する税務上の評価。実勢価格の7割程度が目安。

• 路線価（相続税評価額）

　国税庁が毎年公表。相続税計算に使われる。実勢価格の8割程度といわれる。

• 不動産会社の査定額

　売却を想定して算定される。市場動向を反映するが、業者によって差が出る。

• 不動産鑑定士の鑑定評価

　法律に基づく専門的評価。調停や裁判で重視される。

 

実勢価格との違い

　実勢価格とは、実際に市場で売買される価格のこと。

「　隣の土地はいくらで売れたか」「今売りに出したらいくらか」という現実的な基準です。

　調停では、相続人が「固定資産税評価額で良い」と言う一方で、別の相続人が「不動産会社の査定を基準にすべきだ」と主張し、対立することが少なくありません。

 

実際のケース

　山形市のある家庭。

　父の遺産は自宅（固定資産税評価額1000万円）。

　長男は「評価額1000万円で分けよう」と提案しましたが、不動産会社の査定では実勢価格1800万円。

　妹は「市場価格で評価すべき」と主張し、調停は平行線に。

　最終的に不動産鑑定士の鑑定を依頼し、1500万円と算定されたことで双方が折り合いました。

 

よくある誤解

• 「固定資産税評価額が唯一の基準」

　→ 実際は税務上の数値にすぎず、市場価値とは乖離する。

• 「不動産会社の査定が正確」

　→ 査定はあくまで「売れる可能性のある価格」であり、確定的な数値ではない。

• 「鑑定評価は絶対」

　→ 高い信頼性はあるが、条件設定によって変動する。万能ではない。

 

実務家からのアドバイス

　複数の評価を比較することが重要

　争いが深刻な場合は鑑定評価を依頼（費用20〜50万円程度）

　最終的には合意が優先されるため、双方が納得できる基準を探すことが大切

 

まとめ

　不動産の評価には「固定資産税評価額」「路線価」「査定額」「鑑定評価」など複数ある

　実勢価格と評価額は必ずしも一致せず、調停ではしばしば争点になる

　合意できない場合は鑑定評価が重視されるが、最終的には相続人同士の妥協が不可欠

「どの評価が正しいか」ではなく、「どの評価に基づいて合意できるか」が調停の実務では最も重要なのです。