賃貸活用のメリット・デメリット

　賃貸活用のメリット・デメリット

　　

　空き家を相続したとき、多くの人がまず思い浮かべるのは「売るか、解体するか」ですが　
、もう一つの有力な選択肢があります。

　それが「人に貸す」という賃貸活用です。

　「空き家が収益になるなんていい話だ」と思うかもしれませんが、当然ながら良いことばかりではありません。

　家賃収入という“収益化”の可能性がある一方で、空室リスクやトラブルといった注意点も多いのが実態です。

　ここでは、空き家の賃貸活用について、メリットとデメリットを整理しながら、実際のポイントを詳しく見ていきます。

 

賃貸活用の3つのメリット

① 家賃収入が入る

　最大の魅力はやはり、家賃収入。

　山形市のような地方都市でも、月3〜5万円で貸し出せれば、年間30〜60万円の収入になります。

　この金額で、固定資産税や管理費といったランニングコストを相殺できれば、「持っているだけで赤字」状態を脱することができます。

 

② 建物の劣化を防げる

　空き家は、人が住んでいないことで換気されず・掃除されず・湿気がたまり・劣化が進むという悪循環に陥りやすいもの。

　ですが、人が住んでいれば、日常的に水道・電気・換気がされるため、老朽化のスピードがかなり抑えられます。

　言い換えれば、「人に貸す＝家の延命措置」でもあるのです。

 

③ 地域にとってもプラス

　地方では、「人が住んでくれる」というだけでも歓迎されることがあります。

　特に山形市のような地域では、移住希望者や学生、高齢単身者などに対して、空き家を活用する動きが強まっています。

　空き家が人に貸されることで、地域の見た目や治安の維持にも貢献できます。

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賃貸活用の3つのデメリット・リスク

① 初期リフォーム費用がかかる

　築年数が古い家の場合、貸し出すにはある程度のリフォームが必要になります。

l 水回り（トイレ・キッチン・お風呂）の修繕

l 屋根や外壁の補修

l 室内のクロスや床の張り替え

　こうした工事を最低限行うだけでも、100〜150万円以上はかかるケースが多いです。

　この費用を先に回収しないと、収益化どころか「初期投資の回収に何年もかかる」という事態になりかねません。

 

② 空室リスク

　借り手がいなければ、当然ながら収入ゼロです。

　特に地方では、人口減少や立地の不便さによって、「借り手が見つからない」問題が深刻になることもあります。

　「せっかくリフォームしたのに、誰にも借りられない」─これは賃貸活用の最大の落とし穴です。

 

③ 入居者トラブル

　貸した後に起こる問題もあります。

l 家賃の滞納

l 近隣トラブル

l 退去時の修繕費のトラブル

　こうしたことが起きると、時間も手間もかかりますし、オーナーとしての責任が問われます。

　特に自分が遠方に住んでいる場合は、現地での対応が難しくなり、ストレスが溜まる要因になります。

 ＊賃貸活用を成功させるためのコツ

✦ リフォーム費は「必要最低限」に

　
　あまりにも完璧を求めて高額なリフォームをしてしまうと、家賃収入で回収できるまでに10年以上かかることも。

　「見た目をきれいに」「水回りが清潔に使える」程度の実用的な最低限の修繕にとどめることがカギです。

✦ ターゲットを絞る

l 月3万円前後の格安賃貸として、学生や単身者向けにする

l 田舎暮らしに憧れる移住者向け

l 近くの大学や病院関係の職員・研修生などのニーズを調べる

　特に山形市では、Uターン・Iターン希望者や地域交流の場を求める人向けに、古民家や空き家を活用した賃貸ニーズがじわじわ増えています。

✦ 管理会社に委託する

　賃貸管理は素人には難しい面も多いため、家賃の回収・入居者との連絡・トラブル対応などは、地元の不動産管理会社に任せるのが安心です。

　委託費用は月額数千円〜1万円程度で、「安心」を買うと思えば決して高くありません。

ケーススタディ

　山形市のPさんは、相続した実家を「ただ持っていても維持費がかかる」と考え、リフォームに約150万円を投じて賃貸へ。

　月3万円で貸し出し、年間36万円の家賃収入を確保しました。　
　結果、固定資産税・管理費をまかなえるだけでなく、「地域に若い人が来てくれて嬉しい」と近所からも好評に。

　Pさんは「負動産だと思っていた実家が、むしろ役に立った」と語っています。

 

小さな収益でも“赤字を防ぐ”のが賃貸活用のポイント

　賃貸活用は「儲ける」ためというより、「維持費の赤字を防ぐ手段」と考えるのが現実的です。

　借り手が見つかる可能性があるなら、放置するよりはずっと前向きな選択肢と言えるでしょう。