不動産を法人に移転して相続回避を狙うスキーム
〜合法と贈与／脱税の境界線を見極める実務ノウハウ〜
個人が保有する土地・建物を「法人名義」に移すと、表面上は個人資産が減り相続税評価が下がるため“相続対策に見える
―これが狙いのスキームです。
しかし、税務上の評価は“名義よりも“実態を重視します。
実態の裏付けが取れない移転は、贈与税や譲渡益の否認、寄附金認定など大きなリスクを招きます。
仕組み（典型）
- 個人（親）が所有する不動産（例：自宅＋隣接地）を、既存の親族会社や新設法人に移転（売却または出資）する。
- 個人の帳簿上の不動産が消えるため、個人の相続財産が減少 → 相続税評価の圧縮効果を期待する。
- 法人側は取得資金を借入・株式払込・受贈などで処理し、将来の賃料収入や売却益を法人で受ける。
「グレー」になるポイント
対価の有無／合理性：市場価格での売買か、評価を大幅に下回る価格で移すか。
低すぎると贈与（≒無償譲渡）とみなされる。
- 資金の実績：個人が代金を受け取ったか、法人が本当に支払ったか（振込や融資実行の有無）。
- 経済合理性：移転の目的が「節税以外（事業転換、再開発、資金調達）」で説明できるか。
- 税務上のタイミング：移転後すぐに親族へ株式移転・利益配分を行うと贈与と判断されやすい。
リスク（現場で痛いのはコレ）
- 贈与税の追徴（評価差額に対する贈与認定）。
- 売却損益の否認や寄附金認定による追徴。
- 金融機関の評価低下（個人担保・個人資産が減る）。
- 取引の無効・民事紛争（親族間の理解不足）。
安全に近づけるための実務ルール（秘書的チェックリスト）
- 市場価格の根拠を揃える：鑑定評価書、複数業者の�定、類似事例比較。
- 対価の実行を証拠で残す：口座振込、貸借対照表の動き、融資契約（必要なら金融機関の関与）。
- 移転目的の明確化：事業計画書（再開発・賃貸事業化など）を作成し、実行フェーズを示す。
- 契約書類を厳密に作る：売買契約書、株主間契約、役員会議事録など。
- 段階的・分散的設計：一気に移さず、段階的売却や時期分散で税務上の悪感情を抑える。
- 専門家の連携：税理士・弁護士・不動産鑑定士を同時に関与させる（ワンチーム）。
- 家族合意の記録：説明会資料、同意書。紛争予防に必須。
安全策の代替案（グレー回避）
- 市場相場での売買＋受け取った代金で遺言信託や家族信託を構築。
- 法人の株式を活用した承継（不動産を最初から法人で購入しておくのが理想）。
- 暦年贈与／教育資金贈与・相続時精算課税制度の利用など、制度を使った生前分散。
- 家族信託：不動産の管理運用・承継ルールを柔軟に定められる（税務上の透明性も確保しやすい）。
最後に（実務的なアドバイス）
魅力的な節税話ほど「一発で片付ける」ことを勧めがちです。
しかし税務は“説明できることが命。
まずは「なぜ法人に移すのか」を1ページで書いてください
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