相続した家 売却 税金（相続後売却の税金・控除）

相続した家 売却 税金（相続後売却の税金・控除）

相続した家を売ると税金はいくら？

（相続後売却の税金・控除）「先に決める順番」

 

「親の家を相続した。売りたい。でも税金が怖い」

山形でも、この相談は年々増えています。最初に押さえるべき結論は2つです。

・税金は“売れた金額”ではなく、“利益（譲渡所得）”にかかる

・相続後の売却は、控除（特例）が使えるかどうかで税額が激変する

ここでは、相続した家を売るときの税金の考え方を、制度の全体像→控除の分岐→実務での落とし穴、の順にまとめます。

 

1）税金の基本：

まず「譲渡所得」を出す相続した家を売ったときの税金は、原則として「譲渡所得」に対してかかります。

計算の骨格はこれです。

• 課税譲渡所得 ＝ 収入金額（売却代金など）－（取得費＋譲渡費用）

　　－特別控除額 (国税庁)

この式が分かると、「税金いくら？」の答えが一気にクリアになります。

ポイント（ここが誤解されやすい）

・売却代金そのものに課税されるのではなく、差引後の“利益”が対象 (国税庁)

・譲渡費用（売るために直接かかった費用）は、利益を下げる材料になり得る（仲介手数料、測量費、印紙、立退料、場合により取壊し費用など） (国税庁)

・古い実家で取得費が不明でも、一定の場合「売却代金の5％を取得費」とする扱いがある（概算取得費） (国税庁)

 

2）税率：

長期か短期かで差が出る（復興特別所得税も）譲渡所得は、保有期間で税率が変わります。

相続物件でも、判定は重要です。

・長期譲渡所得：課税長期譲渡所得×15％（住民税5％） (国税庁)

・短期譲渡所得：課税短期譲渡所得×30％（住民税9％） (国税庁)

・さらに復興特別所得税が上乗せ（国税庁の計算例が分かりやすいです） (国税庁)

山形の実家（親が長年保有）だと長期になることが多い一方、売却のタイミング・名義の整理の仕方で確認が必要なケースもあるので、最終は登記簿等で“取得日”を押さえるのが安全です。

 

3）相続後売却の「控除」は主に3ルート相続した家の売却で、税金が大きく動くのはここです。

控除（特例）は、ざっくり次の3ルートで考えます。

A：自分が住んでいた家として売る（居住用3,000万円控除）

・いわゆるマイホーム特例。

　居住用財産を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円控除 (国税庁)

・相続した家でも「相続人が住んでいた（住み続けていた）」

　などでこのルートに乗ることがあります（要件確認が必須）

B：親が住んでいた家を、相続後に“空き家として”売る（空き家特例）

・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったとき、一定要件で譲渡所得から控除（上限3,000万円） (国税庁)

・令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は控除上限が2,000万円になる取り扱いがある (国税庁)

この特例は「使えるか／使えないか」が最も大きい分岐です。売る前に判定します。

C：相続税を払っている人は「取得費加算」を検討（相続税の一部を取得費に上乗せ）

・相続で取得した財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち

　一定金額を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できる制度 (国税庁)

・要件の一つとして「相続税が課税されていること」 (国税庁)

・期限は「相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年

　を経過する日までに譲渡」 (国税庁)

実務感覚では“相続開始から3年10か月前後”が目安になりやすいので、売却方針があるなら早めに試算しておくと強いです（1日遅れると特例が消えるタイプの制度です）。

 

4）山形の現場で多い「税金で損するパターン」

税額そのもの以前に、“手取り”が落ちやすい落とし穴があります。

・取得費資料が見つからないまま売ってしまい、概算取得費（5％）になって税額が膨らむ

　→ 取得費が分からない場合の扱いは国税庁でも明確です。

　　資料探しは節税そのものです (国税庁)

・解体や大きな片付けを先に進め、特例の判定が後手になる

　→ 空き家特例は要件が細かいので、“売る前に”

　　該当性を確認してから動く方が安全です (国税庁)

・共有名義のまま売却が長引き、冬の管理コストと劣化で価格が下がる

　→ 税率の差よりも、売却価格の下落の方が痛いことが多いです

（凍結・雨漏り・雪害・除雪不全）

・「相続税も払ったし、売却税も払うの？」となるのに、取得費加算を検討していない

　→ 取得費加算は“二重の痛み”を軽くする発想です (国税庁)

 

5）売却前にやること（税金の見通しが立つチェックリスト）

ここまでを踏まえ、売却の前にこの順で確認すると、ムダが減ります。

（1）売却代金の想定レンジ

　　（仲介か買取か、現況か更地か）

（2）取得費の資料を集める

　　（売買契約書、領収書、登記費用、リフォームの記録など）

（3）譲渡費用になり得るものの領収書を“全部”保管

　　（測量、仲介、印紙、取壊し等） (国税庁)

（4）控除のルート判定　

　・相続人が住んだ？ 

　　→ 居住用3,000万円控除の可能性 (国税庁)　

　・親が住んでいて空き家として売る？

　 　→ 空き家特例の可能性

　　（令和6年以後は相続人3人以上で上限注意） (国税庁)

　・相続税を払った？＋期限内に売る？

　 → 取得費加算を検討 (国税庁)

（5）長期／短期の税率区分を確定 (国税庁)

　・相続した家の売却は、「税率」よりも先に「控除の可否」「取得費の証拠」「期限」によって税額が決まります。

　そして山形は、冬の管理で家の傷みが早く、売却が遅れるほど“価格が落ちて税以前に手取りが減る”ケースが現場では目立ちます。

　もし「税金いくら？」を一度でスッキリさせたいなら、

　次の3点だけ先に整理すると早いです。

・相続税を支払ったか（取得費加算の入口） (国税庁)

・親が亡くなる直前まで居住していた家か（空き家特例の入口） (国税庁)

・相続人が何人か（令和6年以後、3人以上で控除上限が変わる可能性） (国税庁)

 

 

 

【よくあるQ&A】

Q1：山形市・村山地域で空き家を放置すると、すぐ罰則ですか？

A：いきなり罰則というより、自治体の助言・指導→勧告→命令など段階的に進むことが多いです。

早めに「管理している状態」を作るのが安全です。

 

Q2：県外に住んでいて、月1回も帰省できません。どうすれば？

A：見回り・通風・通水・草刈りの「日常管理」は委託し、帰省時に売却・賃貸・解体の意思決定を進める“ハイブリッド”が現実的です。

 

Q3：見回りでは具体的に何を確認しますか？

A：屋根・外壁・窓の破損、雨漏りの兆候、郵便物の滞留、敷地の草木・不法投棄、異臭や害獣の兆候などです。

写真報告があると判断が速くなります。

 

Q4：空き家管理代行の料金は月いくらが目安？

A：内容により幅がありますが、月1回の基本巡回（見回り＋通風通水など）を中心に、草刈り・除雪・小修繕が別料金になりやすいです。

総額は“追加作業”で差が出ます。

 

Q5：シルバー人材センターの見回りはどんな人に向きますか？

A：まずは最低限の見回りと敷地管理を整えたい人に向きます。

屋内立入や通水の有無、報告書の形式は地域・契約で違うので確認が大事です。

 

Q6：相続登記が終わっていません。売れますか？

A：原則、名義が動かないと売買の手続きが進みません。

まず相続人の確定と遺産分割、登記の段取りを整えるのが近道です。

 

Q7：兄弟で共有名義になりそうです。何が問題？

A：売る・貸す・解体など重要な決定がまとまりにくく、時間が経つほど劣化と負担が増えます。

早めに「意思決定の仕組み」を作るのが重要です。

 

Q8：実家は売るのと貸すの、どちらが得？

A：立地・状態・修繕費・管理体制で結論が変わります。

貸す場合は初期修繕と空室リスク、売る場合は片付け・境界・測量などの手間を比較して判断します。

 

Q9：解体したいのですが、補助金は使えますか？

A：自治体によって制度・条件・募集枠が異なります。

最重要は「工事前に申請すること」で、先に着工すると対象外になることがあります。

 

Q10：「固定資産税が6倍」と聞いて不安です。本当？

A：税金が一律で6倍というより、住宅用地の軽減（特例）が外れると、土地部分の負担が大きく増える可能性がある、という意味で語られます。

状況確認と早めの方針決定が有効です。