古い空き家の中にはこの再建築不可に該当するものがある

　「再建築不可」という言葉をご存じでしょうか。

　これは、建築基準法などの要件を満たしていないため、一度取り壊すと新たに建物を建てることができない物件を指します。

 

　古い空き家の中にはこの再建築不可に該当するものがあり、

・壊すと建てられない

・売ろうとしても買い手がつきにくい

　という理由から、やむなく放置されているケースも少なくありません。

 

ここでは、再建築不可の条件と活用方法を整理します。

■ 再建築不可となる主な条件

① 接道義務を満たしていない

・都市計画区域内では

　　幅4m以上の道路に

　　2m以上接していることが必要

・古い建物は

　　現行基準を満たしていない場合が多い

　　道路幅が足りない、接している長さが足りないと再建築できません。

 

② 建築確認申請の問題

・昔は審査基準が緩かった

・そもそも確認申請をしていない物件も存在

　　現在の基準で審査すると、再建築が認められないことがあります。

 

③ 市街化調整区域にある

・原則として住宅建築が制限されている区域

・都市基盤整備も進みにくい

 

調整区域では

　新築がほぼ認められない

　用途変更にも制限あり

この場合、再建築は極めて困難です。

 

■ 再建築不可物件の問題点

・解体すると土地だけになり建物が建てられない

・住宅ローンが組みにくい

・担保価値が低い

・買い手が限定される

 

そのまま放置すると

・老朽化

・倒壊リスク

・特定空き家指定

・固定資産税特例解除

といった問題が生じます。

 

■ 再建築可能にする方法はある？

条件次第では道があります。

 

① セットバック

・前面道路が4m未満の場合

・道路中心線から2m後退して建築

　　建物面積は小さくなりますが、

　　最低限の住宅は確保可能なケースがあります。

 

② 収益物件として建て直す

・セットバック後も十分な敷地がある

・賃貸需要が見込める地域

 

であれば

・アパート建築

・収益物件化

も選択肢になります。

 

ただし注意点

・市街化区域であることが前提

・調整区域では原則困難

 

■ 市街化調整区域の場合

・原則住宅建築不可

・例外的に

　　観光施設

　　飲食施設

　　集落維持に必要な住宅

など限定用途のみ認可される場合があります。

自治体ごとの開発許可制度の確認が必要です。

 

■ 売却という選択肢

一般の個人買主は

　・住宅ローンが組めない

　・建て替え不可

という理由で敬遠しがちです。

 

そこで有効なのが

　・不動産会社による買取

メリット

　・再建築不可でも対応可能な場合あり

　・売却スピードが早い

　・手続きが簡潔

不動産会社は

　・法的整理

　・セットバック検討

　・リフォーム再販

　・用途変更申請

などのノウハウを持っています。

 

■ 判断のポイント

　・接道状況はどうか

　・区域区分は何か

　・セットバック可能か

　・賃貸需要はあるか

　・再建築可能性は本当にゼロか

再建築不可＝完全に価値ゼロ

とは限りません。

 

■ まとめ

再建築不可の空き家は

　・建て替えできない

　・売却しにくい

　・担保価値が低い

というハンデがあります。

しかし

　・セットバック

　・収益化

　・用途変更

　・不動産会社の買取

など条件次第で活路はあります。

 

放置すると

　・税負担増

　・行政指導

　・資産価値低下

につながります。

 

まずは

　・法的条件の確認

　・区域区分の確認

　・専門家への相談

を行い、「再建築不可」という言葉だけで諦めないことが重要です。