山形市の相続問題：相続税ゼロでも譲渡所得税がかかる落とし穴

 

　山形市の相続問題：

　相続税ゼロでも譲渡所得税がかかる落とし穴

 

　「うちは財産が少ないから相続税はかからない」

　─そう思って油断していませんか？

　確かに基礎控除の範囲内なら相続税はゼロです。

　しかし、不動産を相続した後に売却すると、思わぬ税金がかかるケースがあります。

　それが 譲渡所得税（じょうとしょとくぜい） です。

　相続税がかからない家庭でも、譲渡所得税の存在を知らずにいると「相続した家を売ったら数百万円の税金が発生した」ということも起こり得ます。

 

　Eさんのケース：

　相続税ゼロなのに売却で課税

　山形市中心部で暮らしていたEさんのお父様が亡くなり、実家を相続しました。

　相続財産は不動産だけで、預貯金はほとんどなし。相続人は子ども二人で、相続税は基礎控除の範囲内でした。

　しかし、兄弟の一人が「現金が欲しい」と希望したため、家を売却して代金を分けることに。

　査定額は2000万円。

　ここで登場するのが譲渡所得税です。

 

　不動産を売却したときの利益（譲渡所得）に対して、約20％（所得税＋住民税＋復興特別税） が課税されます。

• 譲渡価格：2000万円
• 取得費：古い家なので不明（相続だとゼロ扱いになりがち）
• 譲渡所得：2000万円－0円＝2000万円
• 税額：約400万円

　「相続税はゼロ」と安心していたEさん一家でしたが、売却のタイミングで高額な税金に直面することになりました。

 

なぜこんなことになるのか？

　譲渡所得税の計算では、相続した不動産の「取得費」が重要です。

　購入時の契約書や領収書が残っていれば、その金額が取得費となる

　しかし、古い家や土地では資料が残っていないことが多く、その場合「概算取得費＝売却額の5％」で計算される

　つまり2000万円で売った土地の場合、取得費は100万円とみなされ、利益1900万円に課税されるのです。

　

　「親が何十年も前に買った土地だから、資料なんて残っていない」

　─こういうケースは山形市でも非常に多いのが現実です。

 

　特例で救済される場合もある

　もちろん、全ての相続人が譲渡所得税に泣くわけではありません。

　いくつかの特例があります。

• 3,000万円特別控除

　被相続人が住んでいた自宅を相続人が売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡益から3,000万円を控除できる。

• 空き家の3,000万円特別控除（特定空き家特例）

　相続で取得した空き家を耐震リフォームまたは解体して売却した場合、最大3,000万円を控除できる。

　ただし、これらは「相続開始から3年以内に売却する」「耐震基準を満たす」といった条件があります。

　知らずに放置すると適用できなくなり、重い課税を受けることになります。

 

　山形市特有のリスク

　山形市では郊外の空き家相続が増えています。

• 買い手がつかず放置している間に特例の期限が過ぎる
• 古い住宅は耐震基準を満たさず、リフォーム費用がかさむ
• 農地転用の許可が下りず、売却自体ができない

　こうした事情から、「売りたいのに売れない」「売れたけど税金が重い」という二重苦に陥るケースが目立っています。

 

まとめ：

　相続税がなくても売却税がある

　相続税がかからない層でも、不動産を売ると譲渡所得税が発生する可能性があります。

• 取得費の資料が残っていないと税額が膨らむ
• 特例は条件と期限があり、知らないと使えない
• 売却を検討するなら「早めの準備」が必須

　山形市でも「相続税ゼロだから安心」と思っていた家庭が、売却時に数百万円の課税を受けて後悔する事例が後を絶ちません。

　相続は「相続税だけ」でなく、「その後の活用や売却でどんな税金がかかるか」まで見据えて準備することが、家族の安心につながります。