空き家にかかる税金の主な節税方法を整理

　空き家を所有していると、固定資産税や都市計画税などの維持費が毎年かかります。
　さらに、相続時には相続税、売却時には譲渡所得税が発生し、税負担は決して小さくありません。
　加えて、2015年の制度改正により、管理不十分な空き家は税負担が増える可能性もあります。

　ここでは、空き家にかかる税金の主な節税方法を整理します。

 

■ 節税方法①

　固定資産税の軽減措置を理解する

・固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税
・税率は原則1.4％
・都市計画税は原則0.3％（市街化区域）

住宅用地の特例

・200㎡以下の部分は評価額×1/6
・200㎡超部分は評価額×1/3

　つまり、建物が建っている土地は税金が大幅に軽減されています。

 

　注意点

　・「特定空き家」に指定されると特例が外れる
　・固定資産税が最大6倍になる可能性

　特定空き家の例

　・倒壊の危険
　・悪臭など衛生上問題
　・景観を著しく損なう
　・不審者出入りなど周辺へ悪影響

　改善しなければ

　・行政代執行で解体
　・解体費用は所有者負担

　解体すると特例が外れるのでは？

　・通常は更地にすると軽減措置は終了
　・しかし自治体によっては
　　解体補助制度
　　一定期間の税軽減措置
　が用意されている場合あり

　まずは自治体へ確認が重要です。

 

■ 節税方法②

　3,000万円特別控除を活用

　相続した空き家を売却する場合、一定条件で

・譲渡所得から3,000万円控除

　例

・売却益500万円
　→ 3,000万円控除内
　→ 税金ゼロ

　主な適用条件

　・相続直前まで被相続人が一人暮らし
　・1981年5月31日以前の建築
　・相続後、事業・賃貸・居住に使っていない
　・区分所有建物でない

　売却条件

　・相続から3年以内の12月31日までに売却
　・売却価格1億円以下
　・耐震基準を満たす（リフォームまたは解体）
　・親族間売買ではない
　・他の特例と併用不可の場合あり

 

　ポイント

　・売却には時間がかかる
　・早めの準備が節税の鍵

 

■ 節税方法③

賃貸活用で相続税評価を下げる

　空き家を生前に賃貸活用すると

　・貸付事業用小規模宅地等の特例

　適用で

　・土地評価額を最大50％減額（200㎡まで）

適用要件

・相続開始3年以上前から貸付事業
・申告期限（死亡後10か月以内）まで継続
・宅地上に建物がある
・相続人が事業を承継

例外

　・事業的規模なら3年未満でも適用可能な場合あり

 

メリット

　・相続税評価額が下がる
　・家賃収入で維持費を補える

デメリット

　・3,000万円特別控除は使えなくなる
　・空室リスクあり

 

■ 制度選択の考え方

　空き家の状況により有利な制度は異なります。

　売却予定なら

　・3,000万円控除を最優先に検討

　相続対策重視なら

　・賃貸活用＋小規模宅地特例

　老朽化が進行しているなら

　・解体補助制度＋固定資産税軽減制度

　感情ではなく

　・評価額
　・維持費
　・相続人構成
　・将来の利用計画

　を数字で整理することが重要です。

■ まとめ

　空き家にかかる主な税負担

　・固定資産税
　・都市計画税
　・相続税
　・譲渡所得税

主な節税策

　・住宅用地特例の維持
　・3,000万円特別控除
　・小規模宅地等の特例
　・自治体の解体補助制度

空き家は

「放置すれば税負担増」
「活用すれば節税可能」

という性質を持っています。

　制度は複雑で併用制限も多いため、
　売却か賃貸か相続か、方向性を決めたうえで専門家に相談することが、最も確実な節税対策になります。