山形市の相続問題：
公図と現況が違い、登記訂正が必要になるケース
土地を相続したとき、多くの方は「登記簿に書いてあるから安心」と思いがちです。
しかし、実際の現地を確認すると 登記簿や公図と現況が違う というケースが少なくありません。
こうなると、売却や分筆、相続登記の際に追加で測量や訂正が必要になり、余計な費用や時間がかかってしまいます。
Pさんのケース：
登記と実際がズレていた
山形市郊外で農地を相続したPさん。売却を検討し、不動産業者に相談したところ「まずは測量をしてください」と言われました。
土地家屋調査士に依頼して調べてもらうと、驚きの事実が判明。
登記簿上の面積は600㎡と記載されていたのに、現況は約550㎡しかなかったのです。
しかも、公図に描かれている形と現地の形が一致しておらず、隣地との境界線もあいまいでした。
「登記のままでは売却できません。
訂正登記や境界確定が必要です」と説明され、追加で数十万円の費用が発生。
買い手もつかず、売却は大幅に遅れてしまいました。
なぜ公図と現況が違うのか？
- 古い測量技術
- 明治時代や戦後に作成された公図は、測量の精度が低い。
- 土地の利用状況の変化
- 用水路や道路の拡張で土地が削られたり、境界が自然に変わってしまった。
- 分筆や相続の繰り返し
- 過去の登記が曖昧なまま積み重なり、誤差が拡大している。
- 農地や山林特有の問題
- 境界杭が風化・紛失し、実際の形が分からなくなっている。
山形市でも、農地や郊外の土地では「登記と現地が違う」という事例が非常に多く見られます。
トラブルにつながるポイント
- 売却時
面積が違うと買主が不安になり、契約が進まない。
- 分筆時
子どもに土地を分けようとしても、公図が正しくないと登記できない。
- 担保設定時
金融機関は正確な面積を求めるため、登記訂正をしないと融資が受けられない。
- 相続人間の不信感
「実際はもっと広いはず」「評価額が違うのでは」と疑心暗鬼になり、争いの火種になる。
山形市でよくある実例
- 公図では長方形の宅地なのに、現地は台形で境界がずれていた
- 登記上は200㎡だが、実測すると180㎡しかなく、固定資産税の課税内容と食い違っていた
- 農地と隣接する里道（水路や農道）がどちらの土地に含まれるか不明で、行政確認が必要になった
こうした齟齬は珍しいことではなく、むしろ「よくある話」です。
解決のステップ
- 測量を依頼する
- 土地家屋調査士による実測で現況を確認。
- 隣地所有者と合意形成
- 立会いを経て境界を確定させる。
- 訂正登記を申請
- 必要に応じて面積や地積を修正する。
- 売却や分筆の準備
正しい登記内容になって初めて円滑に取引できる。
まとめ
相続税がかからなくても、不動産の相続には思わぬ落とし穴があります。
特に「公図と現況の違い」は山形市でも頻発し、売却や分割を遅らせる大きな要因です。
- 公図は古い情報のまま残っていることが多い
- 相続や分筆の際には必ず測量と確認が必要
- 放置すれば売却や融資ができず、資産価値が下がる
「登記簿に書いてあるから安心」と思わず、現況と一致しているか必ず確認しておくことが、家族の資産を守る第一歩です。
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