実家を兄弟で共有名義のままにして大丈夫？
あとで揉めやすい理由と、早めに考えたい対策
親が亡くなったあと、実家や土地をどう分けるかで迷ったとき、よく出てくるのが「とりあえず兄弟で共有名義にしておこう」という考え方です。
今すぐ売るとも決められない、誰か一人が引き継ぐのも決めにくい、そんなときには一見おだやかな解決に見えます。
実際、相続の現場ではこの形が選ばれることも少なくありません。
けれども、不動産の共有は、最初は丸く収まったように見えても、後から困りごとが増えやすい持ち方です。
法務省や国土交通省の資料でも、共有状態は利用や処分の妨げになりやすいことが問題として取り上げられています。
特に一般の方が誤解しやすいのは、「共有なら皆のものだから、柔軟に決められるだろう」という感覚です。
ところが実際には、不動産は共有にすると、できること・できないことがかなりはっきり分かれます。
たとえば、売却や建物の解体のような重要な行為には原則として共有者全員の同意が必要です。
反対に、保存行為は単独でできる、管理行為は持分の過半数で決める、というようにルールが細かく分かれています。
つまり、共有にすると「誰かが勝手に進められない」安心感がある一方で、「皆の足並みがそろわないと前に進まない」不便さも抱えることになります。
実例 最初は円満でも、年数がたつと話が止まりやすい
たとえば山形でも、父名義だった実家を、長男と長女の二人で相続したケースは珍しくありません。
相続時には「今すぐ売るのは寂しい」「どちらか一人の名義にすると不公平に感じる」という思いがあり、とりあえず二分の一ずつの共有にしたとします。
最初のうちは問題がなくても、数年後に長男は「空き家のままでは管理が大変だから売りたい」と考え、長女は「思い出があるから残したい」と考えるようになることがあります。
こうなると、共有名義の実家は簡単には動かせません。
売却のような処分行為には全員の同意が必要だからです。
さらに厄介なのは、共有者同士の関係が時間とともに変わることです。
今は兄弟仲が良くても、住む場所が離れる、配偶者や子どもの意見が入る、管理負担に差が出る、といった事情で温度差が生まれます。
片方は「たまに草刈りや見回りをしているのに、もう片方は何もしない」と不満を持つかもしれませんし、逆に「売るつもりもないのに、管理費ばかり請求される」と感じるかもしれません。
不動産の共有は、仲が悪いから揉めるのではなく、普通の家族でも立場が違えば揉めやすいところに難しさがあります。
共有で困るのは「売るとき」だけではありません
共有名義の不動産は、「いつか売るときに困る」という話で終わりではありません。
たとえば建物を解体して更地にしたい場合も、原則として共有者全員の同意が必要になります。
大きなリフォームや建て替えも同様に、簡単には一人で決められません。
利用方法を変える場面でも、自由度が下がるのです。
国土交通省の資料でも、共有状態は土地・建物の円滑な利用や管理を阻害しやすいと整理されています。
一方で、「じゃあ持分だけ自分で売ればよいのでは」と考える方もいます。
確かに、一般論として自分の共有持分だけを第三者へ売ること自体は、他の共有者の同意なしに行える場合があります。
ただ、これが実務上は別の火種になります。
見知らぬ第三者が共有者に入ると、残った家族との関係が一気に複雑になりますし、価格も通常の一戸建ての売却ほどにはつきにくいのが一般的です。
共有の問題は「一部だけ動かせる」ことで、かえって話が難しくなることもあります。
放置すると、次の相続でさらに複雑になります
共有名義が本当に怖いのは、時間がたって次の相続が起きたときです。
兄弟二人の共有だった不動産で、そのうち一人が亡くなると、その持分はさらにその相続人へ移ります。
すると、最初は二人で話せばよかったものが、甥や姪、その配偶者など関係者が増えていきます。
こうなると、全員の意思をそろえるのは急に難しくなります。
法務省や国土交通省が共有制度の見直しを進めてきた背景にも、こうした所有者不明化・複雑化の問題があります。
つまり、共有は「今は決められないから一旦そうする」という選択としては分かりやすいのですが、将来の整理コストを先送りしている面があります。
今の世代では丸く収まっても、次の世代では「誰が何分の一持っているのか」「誰の同意が必要なのか」が見えにくくなり、売却も活用も止まりやすくなります。
これは山形の空き家相談でも本当によく見かける流れです。
では、共有は絶対にだめなのか
ここで大事なのは、「共有は絶対にしてはいけない」と決めつけることではありません。
たとえば、しばらくは誰かが住み続ける予定がある、短期間だけ共有にして近いうちに売る方向が家族で固まっている、管理費の分担や判断方法について家族で合意ができている、という場合には、共有が一時的な選択肢になることもあります。
問題は、方針がないまま共有にすることです。
何となく平等だから、何となく揉めなそうだから、という理由だけで共有にすると、後で動きにくくなります。
実務では、共有にする前に少なくとも次の点は話しておきたいところです。
・誰が管理するのか
・固定資産税や修繕費はどう負担するのか
・売るときはどう判断するのか
・空き家のままにする期間はどのくらいか
こうしたルールを決めずに共有にすると、「半分ずつ持っているのに、片方だけ負担が多い」という不満が出やすくなります。
これは法律以前に、家族関係の問題としてこじれやすいところです。
まとめ
兄弟で実家を共有名義のまま持つことは、すぐ違法になるような話ではありません。
けれども、売却、解体、活用、管理の場面で、全員の意思をそろえなければ動けないことが多く、時間がたつほど整理が難しくなりやすい持ち方です。
特に相続が重なると関係者が増え、後の世代ほど話がまとまりにくくなります。
ですから、「今は決めきれないから共有にする」という場合でも、できれば一時的な措置と考え、将来どう整理するかまで含めて話しておくことをおすすめします。
共有にするかどうかは、平等に見えるかではなく、後で動かしやすいかで考えたほうが失敗しにくいのです。
実家は思い出がある分だけ判断が難しいものですが、共有名義だけは「とりあえず」で決めないほうが安心です。
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