相続した実家を売ったら税金はいくら？
「売れたお金にそのまま税金」がかかるわけではありません
親が亡くなって実家や土地を相続したあと、売却を考える方はとても多いです。
そのとき、かなりの確率で出る質問が、「相続した家を売ったら、税金はどのくらいかかるのか」というものです。
ここでまず知っておきたいのは、売れた金額そのものにそのまま税金がかかるわけではないということです。
不動産を売ったときの税金は、基本的に「譲渡所得」に対してかかります。
国税庁でも、土地や建物を売ったときは、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算する仕組みが案内されています。
つまり、ざっくり言えば、売れた金額－その不動産の元の取得費－売却にかかった費用で利益が出たときに、その利益部分に税金がかかる、という考え方です。
実例 「2,000万円で売れたから、2,000万円に税金がかかる」と思っていたケース
たとえば山形の実家を相続した方が、「古い家だけれど土地があるので2,000万円で売れそうだ」と聞いたとします。
このとき、一般の方は「2,000万円も入るなら税金もかなり高いのでは」と不安になります。
ですが、税金は売却額だけで決まるわけではありません。
たとえば、その土地建物を親が昔購入していて取得費が分かる、仲介手数料などの売却費用もかかった、という場合には、それらを差し引いて利益を計算します。
反対に、昔の取得費が分からないと、税金計算が不利になりやすいこともあります。
国税庁でも、相続で取得した土地や建物の取得費は、原則として被相続人が引き継いでいた取得費を引き継ぐ考え方が示されています。
相続した不動産でも、特例が使えることがあります
ここで大きいのが、相続空き家の3,000万円特別控除です。
一定の要件を満たせば、相続や遺贈で取得した被相続人の居住用家屋またはその敷地を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
国税庁では、令和9年12月31日までの譲渡が対象と案内しています。
なお、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、控除上限が2,000万円になります。
この特例が使えると、利益が出ていても税金がかなり軽くなることがあります。
「相続した家を売ると必ず大きな税金がかかる」と思っている方は多いのですが、実際には特例の有無で結果が大きく変わります。
相続税を払っている人には、別の特例もあります
さらに、相続税がかかった方には、取得費加算の特例が関係することがあります。
これは、相続または遺贈で取得した財産を一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定額をその不動産の取得費に加算できる制度です。
国税庁では、相続税の申告期限から3年以内の譲渡が対象になると案内しています。
取得費に加算できれば、その分だけ譲渡所得が小さくなり、結果として税金も軽くなりやすくなります。
ただし、この特例と相続空き家の3,000万円控除は、使い分けや関係整理が必要になる場面があります。
制度名だけで判断せず、どちらが使えるのかを確認することが大切です。
長く持っていた家でも、相続人の持った期間では見ません
もう一つ誤解が多いのが、所有期間です。
相続した不動産の譲渡が長期か短期かを見るときは、相続人が相続してからの年数だけではなく、被相続人の所有期間を引き継いで判定します。
国税庁でも、相続や贈与で取得した土地建物の所有期間や取得費は、被相続人や贈与者のものを引き継ぐ考え方を示しています。
つまり、親が長年持っていた実家なら、相続してすぐ売っても「短期譲渡」になるとは限りません。
ここも、一般の方が「自分が持って1年もたっていないから税金が高いのでは」と誤解しやすいところです。
まずやっておきたいのは「資料集め」です
相続不動産の税金は、感覚で判断すると危ない分野です。
同じ2,000万円で売れた家でも、
・取得費が分かるか
・売却費用はいくらか
・相続空き家の特例が使えるか
・相続税を払っていたかで、税額はかなり変わります。
そのため、最初に集めたいのは、
・親が買ったときの契約書や領収書
・固定資産税の資料
・相続税申告書控え
・売却時の仲介手数料などの見込みといった資料です。
税金の相談は、「いくらで売れそうか」だけでなく、「元はいくらで持っていたか」がとても大事です。
まとめ
・相続した不動産を売ると、税金がかかることはあります。
ただし、それは売れた金額全部にかかるのではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対してかかるのが基本です。
さらに、相続空き家の3,000万円特別控除や、相続税の取得費加算の特例が使える場合もあります。
ですから、「売れたら税金が怖いから動けない」ではなく、まずは特例が使えるかどうかを確認するという考え方がおすすめです。
相続した実家は、感情だけでなく税金も絡むため、判断が難しくなりがちです。
けれども、仕組みを知ってから動けば、必要以上に不安になることは減ります。
実家を売るか迷ったときは、値段だけでなく、税金まで含めて一度整理してみることが大切です。
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