親名義の土地に古い家があるとき、まず何をすればいい？
相続でよくある「土地と建物の整理」の順番をやさしく解説
相続の相談で意外に多いのが、「親名義の土地に、かなり古い建物が建っている」というケースです。
見た目には一つの実家でも、法律や手続きの上では、土地と建物は別々に考える必要があります。
法務局の案内でも、不動産相続では土地と建物それぞれについて相続登記を考える流れが示されており、建物が未登記というケースも実務上ありうるとされています。
ここで一般の方がつまずきやすいのは、「家も土地も実家だから、まとめて同じように動かせるだろう」と思ってしまうことです。
しかし実際には、土地は登記されていても建物が未登記だったり、土地は親名義でも建物は祖父名義のままだったり、逆に建物だけ先に相続していたりすることがあります。
法務局も、亡くなった方の親など、前の世代が名義人のままになっている場合は、まずその名義から順に相続登記を進める必要があると案内しています。
実例 「土地は父名義、建物はもっと前の名義」だったケース
たとえば山形でも、父が亡くなった後に実家を整理しようとしたら、土地は父名義、でも建物は祖父名義のままだった、という話は珍しくありません。
長年そこに住んでいたため、家族としては「どう見ても父の家」という感覚です。
けれども、登記上の名義が違えば、そのまますぐ売却や解体に進めるわけにはいきません。
このような場合は、まず今の登記名義が誰かを確認し、それぞれについて相続関係を整理する必要があります。
法務局の相続登記ガイドブックでも、相続登記をしないまま時間がたつと、新たな相続が重なり、登記が難しくなることがあると注意喚起されています。
しかも、古い建物ほど、そもそも建物が登記されていないこともあります。
法務局の資料でも、「相続した建物が未登記だった」という例が相談対象として挙げられており、未登記建物は珍しい話ではありません。
つまり、相続した実家が古い場合は、最初から「土地も建物も同じように登記されている」と思い込まないほうが安全です。
まずやるべきことは「土地」と「建物」を分けて確認すること
こうしたケースで最初にしたいのは、土地の名義は誰か建物の名義は誰か建物はそもそも登記されているかこの三つを分けて確認することです。
実家という一つのまとまりで見てしまうと混乱しますが、手続きでは土地と建物を分けて考えるのが基本です。
法務局の登記案内も、土地・建物の相続登記の申請書や添付書類を整えて申請する流れを示しています。
この確認をせずに売却査定だけ進めても、後から名義の問題で止まることがあります。
たとえば買主が見つかっても、建物の名義が父ではなく祖父のままだったり、建物自体が未登記だったりすると、整理を先にしないと前へ進みにくくなります。
つまり、古い家付き土地の相続では、価格を見る前に権利関係を見るのが順番です。
古い建物を残すのか、壊すのかで整理の仕方も変わります
次に考えたいのは、その古い建物を今後どうするかです。
誰かが住む予定があるのか、貸せそうなのか、それとも売却や解体を考えているのか。
この方針によって、手続きの重みづけが変わります。
たとえば、建物を残して使うなら、建物の名義や未登記の有無をきちんと整えておく意味が大きくなります。
一方、老朽化が進んでいて解体前提なら、土地売却との関係や税金面まで見て判断したほうがよいのです。
ただし、先に安易に壊してしまうと、使える特例や固定資産税の扱いが変わることもあるため、順番には注意が必要です。
国税庁は、相続空き家の3,000万円特別控除について、一定の要件を満たす被相続人居住用家屋やその敷地の譲渡を対象にしています。
「古いから壊す」だけで決めないほうがよい理由
古い家を見ると、どうしても「もう価値はないだろう」「壊して更地にしたほうがいい」と考えがちです。
もちろん、倒壊の危険があるような建物なら解体が必要なこともあります。
ただ、建物付きで売るのか、更地で売るのか、また税金面でどんな特例が使えるのかは、ケースによってかなり違います。
国税庁は、被相続人の居住用財産（空き家）の特例について、家屋そのものまたは一定の条件の下で敷地等の譲渡を対象にしており、要件確認が重要です。
また、一般のマイホームを壊した後の敷地売却についても、国税庁は一定の条件を示しています。
つまり、「壊したほうがよいかどうか」は、建物の老朽化だけでなく、売り方と税金まで含めて考えたほうが失敗しにくいのです。
古い家がある土地は、感覚で動くと損をしやすい分野です。
建物が未登記なら、そこも放置しないほうがよい
古い実家でときどき出てくるのが、建物未登記です。
未登記建物は、存在していても登記簿に出てこないため、相続人が「名義の問題がない」と思い込んでしまうことがあります。
ですが、相続した建物が未登記だった場合でも、後で売却、解体、相続整理を進めるには、結局その建物の扱いを無視できません。
法務局の無料相談案内でも、「相続した建物が未登記だった」という例が明示されています。
ですから、古い家付き土地の相続では、「登記簿に出ている土地」だけでなく、「実際にそこに建っている建物」の法的整理も必要かもしれない、という目で見たほうがよいのです。
これを後回しにすると、売る段階、壊す段階、次の相続の段階で、また手戻りが起きやすくなります。
まとめ
親名義の土地に古い建物がある場合は、まず土地の名義建物の名義建物が未登記かどうかを分けて確認することが出発点です。
古い実家ほど、土地と建物で名義がずれていたり、建物が未登記だったりすることがあり、そこを整理しないと後の売却や解体が進みにくくなります。
その上で、残すのか売るのか壊すのかを考えていく流れが現実的です。
特に解体は、建物の傷みだけで決めるのではなく、売り方や税金の特例まで含めて見たほうが安全です。
古い家付き土地の相続は、見た目以上に「順番」が大切です。
焦って壊す、なんとなく放置する、価格だけ先に見る
―よりも、まず権利関係を整える。
この一歩が、その後の整理をずいぶん楽にしてくれます。
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