賃貸の退去費用、全部借りた人が払うの？
原状回復でよく揉めるポイントを整理します。
賃貸住宅を借りている方が、退去のときに一番不安になりやすいのが、「退去費用はどこまで自分が払うのか」ということです。
実際、退去時はトラブルになりやすい場面です。
「壁紙を全部張り替えるので請求します」
「ハウスクリーニング代がかかります」
「床の傷も借主負担です」
と言われると、「そんなに払わないといけないのか」と不安になる方は少なくありません。
でも、ここでまず知っておきたいのは、退去費用を全部借主が負担するわけではないということです。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復について、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧することだと整理しています。
つまり、普通に住んでいて生じる経年変化や通常損耗まで、全部借主負担になるわけではありません。
実例 「敷金は全部なくなる」と思っていたケース
たとえば、山形でアパートを借りていた方が退去することになったとします。
住んでいた期間は5年ほど。ご本人としては、「長く住んだし、退去費用で敷金は全部なくなるのだろう」と思っていました。
ところが、実際に見積りをよく見ると、すべてが借主負担ではありませんでした。
壁紙の日焼け、家具を置いていたことによる床のへこみ、冷蔵庫の後ろの電気焼けなど、通常の生活で起きやすい部分については、国交省のガイドライン上、貸主負担の考え方が基本です。
借主が負担しやすいのは、たとえばタバコのヤニや臭い、故意・過失による破損、掃除不足が原因のカビなどです。
このケースでは、最初に「退去費用は全部こちらの負担なのだろう」と思い込んでいたことで、必要以上に不安になっていました。
つまり、退去費用で一番大事なのは、全部払うかどうかではなく、何が借主負担で、何が貸主負担かを分けて考えることなのです。
原状回復とは「入居時とまったく同じに戻すこと」ではありません
退去費用の話になると、よく出てくるのが原状回復という言葉です。
これを聞くと、「借りたときとまったく同じ状態にしないといけない」と思う方が多いです。
でも、国土交通省のガイドラインはそういう考え方ではありません。
ガイドラインは、原状回復について、借主が借りた当時の状態に完全に戻すことを意味するものではなく、通常の使用で発生する損耗等の修繕費用は賃料に含まれている、という考え方を示しています。
つまり、普通に住んでいれば、時間とともに部屋は少しずつ変化します。
日焼け、自然な色あせ、家具の設置による跡など、こうしたものまで全部借主が直すという話ではないのです。
ここを知らないと、退去時に必要以上の請求をそのまま受け入れてしまったり、逆に全部払わなくてよいと思い込みすぎたりして、行き違いが起きやすくなります。
借主が負担しやすいのは「普通を超える傷み」です
では、どんな場合に借主負担になりやすいのでしょうか。
考え方としては、普通の住み方を超えて傷めた部分です。
たとえば、
・タバコのヤニや臭いが強く残っている
・飲み物をこぼして放置し、床を傷めた
・結露を放置してカビを広げた
・ペットによる傷や臭いがある
・子どもが壁に大きな落書きをした
・設備を乱暴に扱って壊した
こうしたものは、借主負担と見られやすいです。
国交省ガイドラインでも、借主の故意・過失や通常の使用を超える損耗・毀損は借主負担の対象になると整理されています。
逆に言えば、普通に暮らしていて生じる範囲の傷みなのか、不注意や使い方による傷みなのか、ここが費用負担の分かれ目になります。
ハウスクリーニング代は必ず借主負担なのか
退去費用でよく出てくるのが、ハウスクリーニング代です。
これについても、「必ず借主が払う」と思っている方がいます。
ただ、ここは契約内容が大切です。
国土交通省のガイドラインは、あくまで一般的な基準を示すものであり、最終的には契約内容や実際の使用状況によって個別判断されるとしています。
つまり、契約書や特約で退去時クリーニング費用の負担がどう決められているかを確認する必要があります。
ですから、「清掃費用は絶対に貸主負担」とも「絶対に借主負担」とも単純には言えません。
まずは契約書を見て、特約がどう書かれているかを確認するのが先です。
敷金があるから、いくら請求されても仕方ないわけではありません
退去時にもう一つ誤解されやすいのが、「敷金から引かれるなら、言われたとおりで仕方ない」という考え方です。
でも、敷金は何でも自由に差し引いてよいお金ではありません。
民法上も、敷金は未払賃料や借主負担の修繕費などに充てるための預り金であり、差し引く根拠が必要です。
賃貸借が終了し、明渡しがあったときに、差し引くものがなければ返還される前提のお金です。
つまり、敷金があるから全部なくなる、ではなく、何に対して差し引かれるのかを一つずつ見ていく必要があります。
「敷金は戻らないもの」と思い込んでいると、ここで損をしやすくなります。
退去費用で揉めないために大事なこと
退去費用トラブルを減らすためには、次の点がとても大切です。
・入居時の状態をできるだけ写真で残しておく
・契約書と特約を確認しておく
・退去時の見積りの内訳を見る
・普通の劣化か、借主の使い方によるものかを分けて考える
・分からないまま全部認めない
特に、壁紙一式床一式のように大きなくくりで請求されると、何となく払うしかない気持ちになりやすいです。
でも本来は、何が原因で、どこまで借主負担かを具体的に見ていく必要があります。
ここをあいまいにすると、話がこじれやすくなります。
まとめ
賃貸の退去費用は、全部借主が負担するものではありません。
国土交通省のガイドラインでは、借主が負担するのは、故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用による損耗・毀損の復旧費用と整理されています。
普通に暮らしていて生じる経年変化や通常損耗は、基本的に貸主負担の考え方です。
つまり、退去費用は誰が全部払うかではなく、どの部分を誰が負担するのかを分けて考えることが大切です。
退去時は、どうしても言われたまま不安になりやすいものです。
でも、原状回復の考え方を知っておくだけでも、必要以上に怖がらずにすみます。
契約のときより、むしろ退去のときにこそ、基本を知っていることが大きな安心につながると思います。
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