実家を売る前にリフォームは必要？
お金をかけたのに損をしやすいケースと、やったほうがいい場合
実家や自宅を売ろうと思ったとき、かなり多くの方が迷うのが、「売る前にリフォームしたほうがいいのか」ということです。
壁紙を貼り替えたほうがいいのか、古いキッチンを直したほうがいいのか、外壁や床をきれいにしたほうが高く売れるのか。
住んでいた家ほど、気になるところはたくさん見えてきます。
気持ちとしてはよく分かります。
古いままより、きれいにしたほうが売れそうですし、買う人の印象もよくなるように感じます。
特に相続した実家だと、「このまま見せるのは申し訳ない」「少しでも高く売るために整えたほうがいいのでは」と考えやすいものです。
けれども、不動産売却では、リフォームしたからその分だけ高く売れるとは限りません。
むしろ、内容によっては、お金をかけたのに売値にほとんど反映されず、結果として損をしてしまうこともあります。
実例 300万円かけたのに、売値がほとんど変わらなかったケース
たとえば山形で、相続した実家を売ろうとした方がいたとします。
築年数はかなりたっていましたが、家族としては「中を少し直せば、もっと高く売れるのでは」と考えました。
そこで、壁紙の貼り替え、畳の表替え、水回りの一部交換、ハウスクリーニングなどにまとまった費用をかけました。
見た目はたしかにきれいになりましたし、家族としても安心感がありました。
ところが、実際に買う人たちの反応は違いました。「どうせ自分たちでリフォームするつもり」「古い家なので、設備は好みに合わせて入れ替えたい」「建物より土地の価値で考えている」という見方が多く、最終的な売値は、リフォーム前に想定していた額と大きく変わりませんでした。
このケースでは、家族の満足感はあっても、売却という面では費用を十分回収できなかったわけです。
ここに、売却前リフォームの難しさがあります。
なぜリフォーム代がそのまま売値に乗らないのか
一般の方が一番驚くのはここだと思います。
なぜお金をかけてきれいにしたのに、その分高く売れないのでしょうか。
理由は大きく3つあります。
・1つ目は、買う人の好みが違うからです。
売主が「これで見栄えがよくなった」と思っても、買主は「色やデザインは自分で決めたい」と思っていることがあります。
つまり、良かれと思って直した部分が、そのまま買主の価値になるとは限らないのです。
・2つ目は、古い家は建物より土地で見られやすいからです。
築年数がかなりたっている家では、買う側が「建物は参考程度、土地が欲しい」と考えることがあります。
この場合、内装を直しても、土地の評価そのものはあまり変わりません。
・3つ目は、リフォーム費用は意外と大きいからです。
少し直すつもりでも、あちこち気になり始めると金額がふくらみやすく、売却価格で取り返すのが難しくなります。
基本は「大がかりなリフォームは慎重に」が安全
そのため、売却前の考え方としては、まず大きなお金をかけるリフォームは慎重にが基本です。
特に、・キッチン、浴室、トイレの全面交換・間取り変更・外壁の大規模修繕・床や建具の大きな入れ替えなどは、費用がかさむわりに、売値へそのまま反映しにくいことがあります。
買主によっては、「どうせ自分たちで好みに合わせて直す」と考えるので、売主が先回りして高額リフォームをする意味が薄いのです。
ですから、売るために家を完成させようとしないという視点は、とても大切です。
では、何もしないほうがいいのか
ここで誤解してほしくないのは、何も手を入れなくていいという意味ではないことです。
実際には、売却前にやったほうがよいこともあります。
たとえば、
・不要な荷物を減らす
・掃除をする
・庭や玄関まわりを整える
・壊れたままの部分を最低限直す
・雨漏りや危険な箇所があれば確認する
こうしたことは、買う人の印象をよくしやすいです。
つまり、高額なリフォームより、見た目と印象を整える軽い手入れのほうが、売却には効果的なことが多いのです。
やったほうがいいのは「マイナスを減らす修繕」
売却前に本当に意味があるのは、プラスを作るリフォームより、大きなマイナスを減らすための修繕です。
たとえば、
・雨漏りがひどい
・ドアが閉まらない
・床が抜けそう
・設備の故障が明らか
・外から見て危険に見える
こうした状態は、買う人に強い不安を与えます。
このような場合は、全部を新しくする必要はなくても、最低限の修繕を考えたほうがよいことがあります。
要するに、きれいに見せるための工事より、不安を減らすための対応のほうが意味があるのです。
リフォームする前に、先に相談したほうがよい理由
売却前に一番避けたいのは、先にお金をかけてから「そこまでやらなくてよかったですね」と言われることです。
これは本当によくあります。
ですから、リフォームを考えたときは、先に売る前提で相談することが大切です。
どこを直すべきか、どこはそのままでよいかは、物件や地域によって違うからです。
家族だけで考えると、どうしても「気になるところは全部直したい」になりがちです。
でも、売却では「買う人がどこを見るか」の視点が必要です。
まとめ
売る前にリフォームしたほうが高く売れるか、と聞かれたら、必ずしもそうとは限らないというのが現実的な答えです。
特に、築年数のたった実家や相続不動産では、建物そのものより土地で見られることも多く、高額なリフォーム費用をそのまま売値で回収するのは難しいことがあります。
そのため、基本は大がかりなリフォームは慎重にまずは掃除・片づけ・軽い手入れを優先不安を与える傷みだけ必要に応じて直すという考え方が安全です。
売却前のリフォームは、やればやるほど安心に思える一方で、費用のかけ方を間違えると損をしやすい部分でもあります。
だからこそ、「きれいにしたい」という気持ちだけで進めず、売るために本当に必要かを一度立ち止まって考えることをおすすめします。
コメントをお書きください