相続した畑、すぐ売れると思っていませんか？
農地が「普通の土地」と同じようには動かない理由
相続で土地を受け継いだとき、実家の宅地とは別に、畑や田んぼが一緒についてくることがあります。
そのとき、多くの方が最初に考えるのが、「使わないなら売ればいい」ということです。
たしかに感覚としては自然です。
自分は農業をしない、県外に住んでいる、戻る予定もない。
それなら処分してしまいたい、と思うのは当然です。
でも、ここで大切なのは、農地は普通の宅地と同じようには売りにくいということです。
農林水産省の案内でも、農地を貸したり売ったりするには、原則として農業委員会の許可が必要とされています。
つまり、農地は「持ち主が売りたいから自由に売れる土地」ではなく、法律上の手続きや条件が絡む土地なのです。
実例 「空いている土地だから売ればいい」と考えたケース
たとえば山形で、親の相続により、実家の裏にある畑を子どもが受け継いだケースを考えてみます。
親の代では家庭菜園や小規模な耕作に使っていましたが、今は誰も耕していません。
相続人は仙台在住で、農業をする予定もなく、「もう使わないのだから、宅地みたいに売ればいいだろう」と考えていました。
ところが、いざ相談してみると、その土地は登記上も現況も農地として扱われており、すぐに普通の宅地のように売却できるわけではないと分かりました。
農林水産省も、農地を売買または貸借するには原則として農地法3条の許可が必要で、この許可を受けていない契約は無効だと示しています。
つまり、「耕していない土地」であっても、「法律上は農地」なら、まず農地として考えなければならないのです。
ここが、一般の方にとって最初のつまずきやすいポイントです。
農地がすぐ売れにくい理由
農地がすぐ売れにくいのには、いくつか理由があります。
・1つ目は、売買に許可が必要だからです。
宅地の売買であれば、原則として当事者同士の合意で契約が進みます。
しかし農地は、農地法のルールがかかるため、原則として農業委員会の許可が必要です。
この時点で、普通の土地より一段階ハードルがあります。
・2つ目は、買える人・借りる人が限られやすいことです。
農地は「誰でも自由に持てばいい」という発想ではなく、農業利用が前提になりやすいため、買主候補が宅地よりずっと絞られます。
つまり、需要そのものが少なくなりやすいのです。
・3つ目は、転用すれば簡単というわけでもないことです。
「では住宅地や駐車場に変えればいいのでは」と思う方もいますが、農地転用にも原則として許可が必要です。
農林水産省も、農地をご自身で所有していても自由に転用はできず、原則として都道府県知事等の許可が必要と案内しています。
「相続しただけ」で終わりではありません
農地は、相続したらそれで終わり、というわけでもありません。
農林水産省は、農地を相続等で取得した場合、農業委員会への届出が必要だと案内しています。
しかも、この届出は相続登記とは別です。
つまり、法務局で名義変更をしただけでは農地の手続きが完了したとは言えません。
この点を知らないまま何年も放置しているケースは少なくありません。
でも、農地は宅地以上に「あとで売るつもり」が通りにくい土地です。
だからこそ、相続した段階で、自分で使うのか貸すのか将来的に手放したいのかをある程度考えておくことが大切になります。
農地は「売る」より「貸す」のほうが現実的なこともある
農地を相続した方にとって、実務上よく出るのは、すぐ売るより、まず貸す方向を考えるという整理です。
農林水産省の農地相続ポータルでも、農地を貸す・売る場合の案内とあわせて、農地中間管理機構、いわゆる農地バンクに貸し付ける方法が紹介されています。
ご自身で借り手を探したり、個別に交渉したりしなくても、こうした仕組みを使える可能性があるのです。
つまり、相続した農地については、「すぐ売れないなら持ち続けるしかない」ではなく、貸すという中間的な出口も考えられます。
特に、農業を続ける人が地域にいるなら、この選択肢のほうが現実的な場合があります。
「宅地にすれば売れる」と簡単には考えないほうがいい
農地相談でよくあるのが、「農地のまま売れないなら、宅地に変えてしまえばよいのでは」という考え方です。
気持ちとしては分かりやすいのですが、実務ではそれほど簡単ではありません。
農地転用には、原則として許可が必要です。
しかも、どこにある農地でも同じように転用できるわけではありません。
農林水産省も、転用の可否や手続については、その農地の所在する市町村の農業委員会へ相談するよう案内しています。
つまり、「農地だから売れない → じゃあ宅地にしよう」と直線的には進みにくいのです。
まずは、その土地が農地としてどう位置づけられているのか、転用の可能性があるのかを確認することが先になります。
農地を相続したら、まず何をすればいいか
相続した農地について、最初にやるべきことは次の順で考えると分かりやすいです。
・その土地が本当に農地なのか確認する
・相続登記とあわせて、農業委員会への届出を確認する
・自分や家族で使う予定があるか考える
・貸す方向があるか見る
・売却や転用は、その後に条件を確認する
つまり、農地はいきなり「いくらで売れるか」から入る土地ではないということです。
最初に法的な位置づけと使い道を整理したほうが、結果として早道になります。
まとめ
農地は、相続しても普通の宅地と同じようにすぐ売れるとは限りません。
農地を貸したり売ったりするには、原則として農業委員会の許可が必要で、相続した場合にも届出が必要です。
また、宅地などへの転用も原則として許可が必要になります。
そのため、農地を相続したときは、すぐ売るより先に、農地としてどう整理するかを考えることが大切です。
特に山形のように、実家のまわりに畑や田んぼがついてくることがある地域では、「使わない土地だから普通に売ればいい」と思い込むと、途中で止まりやすいです。
農地は、売れない土地というより、普通の土地とは入口が違う土地だと考えたほうが分かりやすいと思います。
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