持つから貸すへ　オーナー資産を賃貸事業化し、法人移管で株価と相続税を同時に下げる方法

【持つから貸すへ】

　　オーナー資産を賃貸事業化し、法人移管で株価と相続税を同時に下げる方法

 

　「不動産をたくさん持っているせいで、相続税が高くなりそうだ」

　―そう感じているオーナー経営者にとって、資産をどう持つかは最も大きなテーマです。

　単に「売る」でも「贈与する」でもなく、貸すという形に変えるだけで税金が下がる。

　そんな方法があるのをご存じでしょうか。

　それが、オーナー資産の賃貸事業化 → 法人移管 → 後継者承継という流れです。

　一見複雑ですが、実は非常に理にかなった節税・承継スキームなのです。

 

☆ スキームの全体像

　仕組みはシンプルです。

l オーナー個人が所有する不動産を「賃貸事業」として運用開始

l 一定期間の事業実績を作り、「不動産賃貸業」として法人化

l 不動産を法人へ現物出資または売却（税制上の特例を利用）

l 後継者へ法人株式を承継（株価は実質純資産価額で評価）

　この結果、

l 不動産を直接相続するよりも評価が下がる

l 法人単位での承継が可能になるというダブルの効果が生まれます。

 

☆ なぜ賃貸事業化が有効なのか？

　個人が不動産を所有している場合、相続税評価は「路線価」や「固定資産税評価額」で決まります。

　一方、法人に不動産を移すと、株式評価の際には法人全体の純資産（資産－負債）ベースで評価されるため、借入金や減価償却の効果で株価を引き下げることが可能になります。

　また、賃貸事業化によって、

l 経費計上（修繕費・減価償却・借入利息など）が可能

l 収益構造が安定し、後継者への承継もしやすくなる

　つまり、税金対策と事業承継対策を同時に実現できるのです。

 

☆ 法人移管の具体的メリット

l 所得分散効果　→ 家族を役員にして報酬を支給すれば、所得税を抑制。

l 株式での相続＝柔軟な分割が可能　→ 不動産を直接分けるよりもトラブル防止になる。

l 法人の借入金で評価圧縮　→ 資産よりも負債が上回れば、株価が下がる構造。

l 消費税の節税効果　→ 課税売上を持つ法人化により、仕入税額控除が可能。

　こうして、オーナー個人よりも法人のほうが圧倒的に税務効率が高くなるのです。

 

☆ 注意点：やり方を誤ると逆効果に

　節税効果が高い一方で、次のような点を誤ると課税・否認リスクが生じます。

l 不動産の移転価格を不当に低く設定 → 贈与税課税の恐れ

l 形式だけの法人化（実態のない管理） → 租税回避と判断される

l 賃料設定が市場相場とかけ離れている → 寄附金認定

　また、法人移管後は「固定資産税」「登記費用」などの実務的コストも発生します。

　節税額より手間が上回るような設計では本末転倒です。

 

☆ 実務での安全な進め方

l 事前に不動産鑑定・
税務評価を取得　→ 適正価格を明確にしておく。

l 法人設立時の目的を「不動産賃貸業」として明記　→ 税務署への開業届出時点で明確化。

l 3年以上の賃貸実績を作る　→ 事業性ありと認められる期間を確保。

l 税理士・司法書士・行政書士の三位一体で進行　→ 登記・契約・税務の整合性を確保。

　これで、税務署からの節税目的否認を防げます。

 

☆ まとめ

　オーナー資産の「賃貸事業化→法人移管→承継」は、

l 株価を下げて相続税を減らす

l 所得分散で毎年の税負担を抑える

l 不動産管理を法人で一元化して安定経営

　という三重のメリットを持つ王道スキームです。

　大切なのは、節税のための法人化ではなく、次世代に残すための法人化。

　資産を「持つ」から「活かす」へ―　それが、令和のオーナー承継にふさわしい賢い資産戦略です。