税務署が見ている「相続不動産」の落とし穴
小規模宅地等の特例を使える状態にしておくことが大切です
相続税対策というと、よく「不動産を買えば節税になる」という話が出てきます。
たしかに、現金で持っているよりも、不動産に変えた方が相続税評価額が下がることはあります。
しかし、最近はその考え方だけでは危険です。
特に、亡くなる直前に借入れをして不動産を買う、節税目的だけで不動産小口化商品を買う、といった対策は、税務署から厳しく見られる可能性があります。
これから大切なのは、無理に新しい不動産を買うことではありません。
むしろ、すでに持っている自宅・アパート・貸家・事業用地について、使える特例を正しく使える状態にしておくことです。
その代表が、小規模宅地等の特例です。
小規模宅地等の特例とは何か
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた自宅の土地や、事業・貸付に使っていた土地について、一定の要件を満たすと相続税評価額を大きく下げられる制度です。
代表的なものは次のとおりです。
区分 限度面積 減額割合
特定居住用宅地等 330㎡まで 80％減額
特定事業用宅地等 400㎡まで 80％減額
貸付事業用宅地等 200㎡まで 50％減額
国税庁も、小規模宅地等については、相続税の課税価格に算入する価額の計算上、区分ごとに一定割合を減額すると説明しています。
たとえば、自宅敷地の評価額が3,000万円だった場合、要件を満たして80％減額できれば、相続税の計算上は600万円まで下がる可能性があります。
これは非常に大きな効果です。
だからこそ、税務署も「本当に要件を満たしているのか」を見ます。
持っているだけでは使えない
小規模宅地等の特例で注意すべきなのは、土地を持っていれば自動的に使える制度ではないという点です。
たとえば自宅の土地であっても、
- 誰が相続するのか
- 亡くなった方と同居していたのか
- 相続後も住み続けるのか
- 配偶者が取得するのか
- 別居親族の場合に持ち家がないか
といった条件が問題になります。
つまり、「親の自宅だから当然に80％減額できる」とは言い切れません。
相続が起きてから、相続人同士で何となく分け方を決めてしまうと、本来使えたはずの特例が使えなくなることもあります。
不動産の分け方は、家族感情だけでなく、税務上の効果も見ながら決める必要があります。
マンションも対象になるが、効果は土地部分だけ
マンションの場合も、小規模宅地等の特例がまったく使えないわけではありません。
ただし、対象になるのは建物全体ではなく、基本的には敷地権、つまり土地持分の部分です。
タワーマンションのように多数の区分所有者がいる物件では、1戸あたりの土地持分が小さいことがあります。
その場合、特例の対象になる土地部分も小さくなり、思ったほど効果が出ないことがあります。
「マンションだから有利」
「タワーマンションだから節税になる」
という単純な話ではありません。
相続対策として考えるなら、建物価格、土地持分、相続税評価額、実勢価格、将来の売却可能性まで含めて見なければなりません。
貸家・アパートは「継続性」が見られる
賃貸アパートや貸家の敷地についても、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を使える可能性があります。
貸付事業用宅地等は、一定要件を満たせば200㎡まで50％の評価減が認められる区分です。
国税庁の資料でも、貸付事業用宅地等は限度面積200㎡、減額割合50％とされています。
ただし、ここでも重要なのは、形だけ貸しているように見せても危ないという点です。
貸付事業用宅地等については、相続開始直前に貸付事業の用に供されていたことなどが問題になります。
また、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、原則として対象外となる取扱いがあります。
つまり、亡くなる直前になって急いで貸家にしたり、駐車場として形だけ貸したりしても、特例が認められない可能性があるということです。
税務署が見るのは、書類上の形だけではありません。
- 実際に賃貸していたか
- 相当な対価を受け取っていたか
- 継続的に貸付けをしていたか
- 契約書や入金履歴があるか
- 管理実態があるか
こうした実態が問われます。
税務署が嫌うのは「直前のつじつま合わせ」
相続対策で一番危ないのは、亡くなる直前になって慌てて形を整えることです。
たとえば、
- 急に不動産を購入する
- 急に親族へ貸したことにする
- 実態の薄い賃貸借契約書を作る
- 入金履歴がないのに賃料を取っていたことにする
- 空き家なのに貸付物件として扱う
- 駐車場として貸していた証拠がない
このような状態では、税務署から疑問を持たれやすくなります。
相続税対策は、直前のテクニックではなく、日ごろからの整理が大切です。
契約書、通帳の入金履歴、固定資産税通知書、管理記録、修繕履歴、賃貸借契約、更新書類などをきちんと残しておくことが、結果として強い税務署対策になります。
不動産相続で本当にやるべき準備
これからの不動産相続対策では、「何を買うか」よりも、「今ある不動産をどう整理するか」が重要です。
具体的には、次の確認をしておくべきです。
- 自宅の土地は誰が相続すれば特例を使いやすいか
- 同居している相続人はいるか
- 別居の子が相続する場合、要件を満たすか
- 賃貸物件は本当に貸付事業として継続しているか
- 賃料の入金記録はあるか
- 契約書は残っているか
- 空室が長期間続いていないか
- 駐車場や貸地の実態を説明できるか
- 遺言で不動産の承継先を決めているか
- 相続人同士で争いになりそうな不動産はないか
特に不動産は、預金のように簡単に分けられません。
自宅、貸家、農地、空き家、駐車場、山林などがある場合は、税金だけでなく、管理・売却・名義変更・境界・接道・解体費まで含めて考える必要があります。
まとめ
不動産は、今でも相続税対策において重要な財産です。
しかし、「不動産を買えば節税になる」という単純な時代ではありません。
税務署は、相続直前の不自然な対策や、実態のない貸付、要件を満たさない特例適用を厳しく見ています。
これから大切なのは、無理な節税ではなく、使える制度を正しく使える状態にしておくことです。
特に小規模宅地等の特例は、要件を満たせば大きな効果があります。
一方で、相続のさせ方や利用実態を間違えると、使えなくなることもあります。
相続税対策は、相続が起きてから慌てて始めるものではありません。
自宅、賃貸物件、空き家、駐車場などを持っている方は、早めに不動産の現状を整理し、誰にどう承継させるのがよいかを考えておくことが大切です。
税務署に指摘されない相続対策とは、抜け道を探すことではなく、制度の条件を正しく満たし、証拠を残し、家族が困らない形に整えておくことです。
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