一括借上げ（サブリース）で安定収入と節税を両立する方法

一括借上げ（サブリース）で安定収入と節税を両立する方法

　
　「空室が出るたびにドキドキする」　
　「家賃の入金が不安定で、計画が立てにくい」　そんな悩みを抱える不動産オーナーに注目されているのが、一括借上げ（サブリース）という仕組みです。

　最近はテレビCMやネット広告でも見かけますが、実はこの制度、うまく使えば節税にも効果があることをご存じですか？

　今回は、一括借上げの仕組みと税金の関係をわかりやすく解説します。

 

1. 一括借上げってどういう仕組み？

　一括借上げ（サブリース）とは、管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に再貸しする契約のことです。

　つまり、オーナーは入居者ではなく管理会社に貸している形になります。

　ポイントはここです

l 管理会社から毎月一定の家賃（保証賃料）を受け取れる

l 空室があっても家賃が途切れない

l 管理やトラブル対応もすべて会社側が担当

　「自分で管理するのが大変」「安定収入を確保したい」オーナーに向いている制度です。

 

2. 税金面でのメリット

　一括借上げは、安定収入だけでなく節税の観点からも有利な場合があります。

　　・不動産所得として経費計上できる　

　　・管理委託料や修繕費、広告費などは全て経費扱い。

　　・サブリース契約でも「管理手数料」が発生するため、その分の経費が増え、所得税・住民

　　　税の負担が軽くなります。

　　・相続税評価の引下げ　　　
　　一括借上げをしている物件は、「借家権付きの貸家」として評価されます。

　　　そのため、自宅よりも土地・建物の評価額が約20～30％下がるケースが多いです。

　　つまり、貸している状態を維持することがそのまま節税になります。

 

3. 実際のケース

　山形市内でアパートを経営するHさん（70代男性）は、数年前から空室が目立ち始めました。

　「空室3部屋で家賃が月6万円減るのは痛い」と悩んでいたところ、一括借上げを提案され契約。

　結果、

　保証賃料は満室想定の約90％（月27万円）

　管理手数料は10％

　固定収入化で経営が安定

　経費増加で年間約15万円の節税効果

　「空室リスクがなくなり、申告も簡単になった。精神的にもラクになった」と話していました。

　「安定」と「節税」、この両方を実現できるのが一括借上げの強みです。

 

4. 注意点と落とし穴

　ただし、すべてのサブリース契約が有利とは限りません。　以下の点には注意が必要です。

l 家賃保証額は見直される可能性あり契約時は満額でも、数年ごとに「減額改定」があるのが一般的。長期契約の場合、将来の見直し条件を必ず確認しましょう。

l 中途解約が難しいケースも途中で自主管理に戻したくても、違約金が発生することがあります。契約書に「解約条件」や「更新条項」を明記してもらうのが鉄則。

l 税務上の事業性を見極めるサブリースにすると、実態としての事業性（貸付規模☆管理内容）が変わるため、青色申告の特典や損益通算の扱いが微妙に変わることも。税理士や行政書士に事前確認を。

 

5. 行政書士からのアドバイス

　一括借上げは、「管理負担を減らしながら安定収入を得たい人」に最適な制度。

　ただし、契約条件次第で得にも損にもなるため、

l 家賃改定のルール

l 契約期間・更新条件

l 原状回復や修繕の負担範囲を、契約書の段階でしっかりチェックすることが大切です。

　また、節税面では「経費の整理」と「評価減の維持」が鍵。

　契約書や支出記録を整えておけば、税務調査でもスムーズに説明できます。

 

6. まとめ：

　安定と節税を両立する管理の仕組み化

✅ ・家賃保証で空室リスクを回避

✅ ・経費増で所得税を圧縮

✅ ・貸家評価で相続税を軽減

　一括借上げは、「収益を守り、税金をコントロールする仕組み」。

　契約内容を理解して使えば、安心と節税が一緒に手に入る制度です。

　「手間を減らしたい」「老後の収入を安定させたい」

　ーそんな方にこそ、一度検討してほしい方法です。