5年超で節税！長期譲渡にして税率を下げるタイミング戦略

5年超で節税！長期譲渡にして税率を下げるタイミング戦略

 

　「家を売るタイミング、いつが一番お得なんだろう？」　そう思ったことはありませんか？

　実は、不動産の売却ではいつ売るかが税金を大きく左右します。

　なぜなら、同じ価格で売っても、「所有期間が5年を超えているかどうか」で税率が倍以上違うからです。

　今日は、不動産を持っている方なら必ず知っておきたい、長期譲渡で税率を下げる節税タイミング戦略を解説します。

 

1. 不動産の譲渡所得の仕組み

　家や土地を売って得た利益（＝売却益）には、「譲渡所得税」がかかります。

　計算式はシンプルです。

　　 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡益

　この譲渡益に対して課税されるのですが、ここで重要なのが「所有期間」。

l 5年以下 → 短期譲渡所得（税率 約39％）

l 5年　超 → 長期譲渡所得（税率 約20％）

　なんと、倍近い差があります。

　つまり、あと数ヶ月待つだけで税金が半分になることもあるのです。

 

2. 「所有期間」はいつから数える？

　この5年は、不動産を買った日（取得日）の翌年1月1日から売った日までの期間で判断されます。

　たとえば、

　2019年10月に購入 → 所有期間の起算は2020年1月1日

　2025年6月に売却 → 所有期間は5年5か月 → 長期譲渡！

　この年をまたぐルールを知らずに、2024年12月に売ってしまうと、わずか数日で短期扱いに…。

　税率が約2倍になることも珍しくありません。

　まさに、「いつ売るか」で数十万円の差」が生まれるのです。

 

3. 実際のケース

　山形市のSさん（60代男性）は、2019年12月に自宅を購入し、2024年11月に売却予定でした。

　不動産会社から「そろそろ市場が高い」と勧められましたが、税理士に確認したところ、「来年1月以降なら長期譲渡に切り替わる」とのアドバイス。

　結果、売却を2か月遅らせて2025年1月に契約。　譲渡益800万円に対して、

l 　短期（39％）なら税額約312万円

l 　長期（20％）なら税額約160万円

　たった2か月待つだけで、152万円の節税になりました。

　「こんなに変わるとは…」とSさん。　まさにタイミングひとつで手取りが大きく変わる典型例です。

 

4. 相続・贈与の場合はどうなる？

　相続や贈与で取得した場合は、前の所有者の期間を引き継ぐのが原則です。

　つまり、親が20年前に取得した土地を相続してすぐに売っても、所有期間20年として扱われ、長期譲渡になります。

　ただし、贈与税を避けるために「売る直前に贈与して節税」はできません。

　税務署はそのような節税目的の贈与を厳しくチェックします。

 

5. 注意点と実務のコツ

l ✅ 契約日でなく「引渡日」で判定される

　　　　　所有期間の判断は「引渡日」が基準。

　　　　　契約を年末にしても、引渡が翌年なら長期扱いになります。

l ✅ 建物と土地で所有期間が異なる場合もある建物を建て替えた場合などは、建物は新規取得扱い。長期・短期を分けて計算する必要があります。

l ✅ 申告忘れに注意特例や控除と同様、確定申告をしないと自動適用されません。

 

6. 行政書士からのアドバイス

　不動産の売却は、「価格」だけでなく「タイミング」で得をする時代です。

　とくに年末〜年始にかけて売却を検討している場合、1日違いで税額が大きく変わることがあります。

カレンダーと所有期間を必ず確認し、・契約･引渡日をどう設定するか・翌年に回すメリットがあるかを、行政書士や税理士と一緒に検討しましょう。

 

7. まとめ：

　売るタイミングが最大の節税

✅ 5年超で税率が約半分に

✅ 引渡日が判定基準

✅ 相続は期間を引き継ぐ

　「もう売る」と決めても、あと数週間待つだけで100万円以上の差になることも。

　節税の第一歩は、カレンダーを味方につけることです。