個人と同族会社の管理委託で失敗しないためのルール

個人と同族会社の管理委託で失敗しないためのルール

 

　「不動産を会社名義にした方が節税になるのでは？」　「家族の会社に管理を任せて経費に落とせる？」

　　ーそんな相談をよく受けます。　
　しかし、個人と同族会社の関係は、税務上もっともチェックが厳しい分野のひとつ。

　やり方を誤ると、節税どころか追徴課税を受けるリスクもあります。

　今回は、個人オーナーと同族会社の間で行う「管理委託」の正しい考え方を、実例を交えて整理します。

 

1. 「同族会社への管理委託」とは？

　たとえば、個人で不動産を所有しているオーナーが、自分や家族の経営する法人に「物件の管理業務」を委託する形です。

　法人側が家賃の集金や修繕手配などを行い、その対価として管理料を支払うことで、個人側は「経費計上」、法人側は「事業収入」として扱います。

　一見うまく節税できそうですがー　
　税務署はこの取引を「親族間の取引」として非常に慎重に見ます。

　ポイントは実態があるかどうかです。

 

2. 節税が認められるケース

l ✅ 法人が実際に管理業務を行っている

　　✅ 管理料の金額が「相場の範囲内

　　✅ 契約書･請求書･振込などの証拠が明確

　たとえば、管理業務を外部業者に委託すると通常5〜10％程度。

　それと同程度の料率で、法人が同様の業務をしていれば問題ありません。

　この場合、　
　☆個人側は「不動産所得の必要経費」　
　☆法人側は「事業収入」　として合法的に節税効果を得られます。

 

3. 認められないグレーまたは違法ケース

l 法人が実際には何もしていない　帳簿上だけ管理料を支払っている場合は、経費否認の対象に。

l 管理料が相場を超えて高すぎる　たとえば家賃100万円に対して管理料50万円では、「実質的な利益移転」と見なされます。

l 同族間での資金循環　個人→法人→個人（役員報酬）という流れが形骸化していると、「所得分散目的の仮装取引」と判断されることもあります。

　つまり、契約書があっても中身が伴わなければアウトです。

 

4. 実際のケース

　山形市で3棟の賃貸物件を持つKさん（60代男性）。

　長男が経営する不動産会社に管理を委託し、毎月の家賃の8％を管理料として支払う契約を結びました。

　法人側では集金、クレーム対応、修繕発注などを実施。

　契約書･請求書･振込記録も整備。

　税務調査では問題なく認められ、結果として年間約120万円の管理料が経費に計上され、所得税･住民税あわせて約30万円の節税に成功しました。

　「きちんとやれば堂々と節税できる」とKさん。

　まさに正攻法の節税です。

 

5. 実務で守るべきルール

l ✅ 契約書を作成する　業務内容･金額･支払日･振込口座を明確に。

l ✅ 請求･支払を現実に行う　振込履歴･領収書を残しておく。

l ✅ 法人側も業務日報を保存　管理･巡回･修繕などの記録を残すことで「実態」が証明できます。

l ✅ 相場感を超えない金額設定　家賃の5〜10％程度を目安に。高額にしすぎるとリスクが高まります。

 

6. 行政書士からのアドバイス

　「家族会社をうまく使う」ことは、節税の王道です。

　ただし、形式だけの取引は必ず見抜かれます。

　特に山形のように、家族経営で不動産管理をしているオーナーが多い地域では、「なんとなく名義だけ」という契約が少なくありません。

　行政書士･税理士にチェックしてもらい、見せかけでない契約を整備することが、最大の防御策になります。

 

7. まとめ：

　家族会社との取引こそきちんと感が命

l ✅ 実態のある管理業務なら合法的な節税

　　✅ 相場を超えた金額設定は危険

　　✅ 契約書･請求書･記録をセットで整備

l 「家族だから大丈夫」ではなく、「家族だからこそルールを守る」。

　　それが、節税と信頼の両立につながります。