賃貸不動産での評価減（貸家建付地・借家権割合）を活かす

賃貸不動産での評価減（貸家建付地・借家権割合）を活かす

 

1. 「貸しているだけで税金が下がる？」

　相続税対策でよく聞く言葉に「アパート経営で節税になる」というものがあります。

　なぜ不動産を貸すことで節税につながるのか

　　ーそのカギは、評価額の減少（評価減）にあります。

　相続税の評価は、実際の市場価格（実勢価格）ではなく、相続税評価額で計算されます。　

　賃貸物件は「自由に使えない＝資産価値が低い」とみなされるため、評価額が下がるのです。

　つまり、同じ1億円の土地でも、貸家が建っていれば7,000万円程度に評価が下がることもあります。

　この評価差こそが、合法的な節税効果を生み出すポイントです。

 

2. 「貸家建付地」とは

　貸家が建っている土地のことを、税法上「貸家建付地（かしやたてつけち）」といいます。

　この土地の評価額は、次の計算式で求められます。

l 貸家建付地評価額＝ 自用地評価額 ×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

　　　具体的には、

借地権割合：60％

借家権割合：30％

賃貸割合：100％
の場合、1 − 0.6×0.3×1＝0.82→ 自用地評価額の82％が評価額となります。

　　つまり、単純に18％の評価減です。

　　借地権割合の高い都市部ほど、この節税効果は大きくなります。

 

3. 建物にも「貸家評価減」がある

l 土地だけでなく、建物にも「貸家であることによる評価減」が適用されます。　
建物評価額は、固定資産税評価額の70％程度が目安。

　さらに、借家人の権利（＝借家権）があるため、「建物評価額 ×（1－借家権割合30％）」
で計算されます。

　　つまり、建物も実質7割評価になるわけです。

　　このように、土地・建物ともに評価額が下がるため、全体の相続税額が大幅に軽減される

　　のです。

 

4. 実際の効果：数字で見る節税例

　たとえば、山形市中心部にある土地（評価額5,000万円）に、アパートを建てて全戸賃貸していたとします。

借地権割合：60％

借家権割合：30％

貸家建付地割合：100％
計算すると、5,000万円 ×（1－0.6×0.3）＝ 4,100万円
土地だけで900万円の評価減です。

さらに建物（評価額2,000万円）も70％評価になるため、→ 2,000万円 × 0.7 ＝ 1,400万円

　　　合計で1,500万円超の評価減。

　　　相続税率が20％なら、約300万円の節税効果という計算になります。

 

5. 注意点：「節税目的だけの賃貸」は危険

　ただし、税務署もこの制度を熟知しています。

　近年は「節税目的のアパート建設」へのチェックが非常に厳しくなっています。

l 実際に入居実績がない

l 建設直後に相続発生

l 賃料が相場とかけ離れている

　こうした場合、実質的に貸していないと判断され、評価減が否認されることもあります。

　また、空室が多い・
　借り手がいない場合も、賃貸割合が低下し、減額効果が下がります。

　「建てれば節税になる」という単純な話ではありません。

 

6. 長期視点での資産防衛として

　賃貸不動産の評価減は、節税＋資産運用＋相続円滑化の3つを兼ね備えた戦略です。

　しかし、成功するには次のような準備が必要です。
　✅ 地域需要を踏まえた建物計画（空室リスク対策）

　✅ 賃料設定と契約実績の確保

　✅ 登記・契約書・収支管理の整備

　✅ 相続人が管理を引き継げる体制づくり

　これらを整えて初めて、税務署にも家族にも納得される本物の節税になります。

 

7. まとめ

　賃貸不動産による節税は、

l 評価額が下がることで相続税を軽減

l 家族の資産を守りながら収益を生む

　ただし、実態のない節税目的はリスク

　「節税」と「経営」は紙一重。　家族が続けられる賃貸経営こそが、真の相続対策。

　見せかけではなく、実際に地域と家族の生活に根ざした活用が、税務にも強い「賃貸不動産節税」の鉄則です。